Wohnung kaufen – in 9 Schritten

„Ich möchte eine Wohnung kaufen“, aber wie?

Für mich stand recht früh fest, dass ich irgendwann eine Immobilie kaufen würde. Noch lange bevor ich angefangen hatte Geld zu verdienen. Haus oder Wohnung kaufen? Egal! Nach dem Studium konkretisierten sich meine Pläne. Ich hatte mir vorgenommen ein Jahr nach dem Berufseinstieg, eine Eigentumswohnung zu kaufen.

Vor 4 Monaten (April 2017) war es dann endlich soweit und ich begab mich auf die Suche. Vorher war das Vorhaben zwar fix, aber das Vorgehen war noch sehr undefiniert. Wo suche ich? Welche Unterlagen benötige ich für wen? Wer finanziert mich und wie frage ich da an? Diese und viele andere Fragen gingen mir im Kopf herum.

Dadurch, dass ich mich 2014 für die Börse und Investitionen zu interessieren begann, habe ich in den letzten Jahren auch viele Beiträge gelesen und Youtube Videos geschaut, die mir den Prozess, eine Wohnung zu kaufen, etwas genauer umrissen hatten. Doch nicht konkret genug. Bei der Umsetzung meines Planes habe ich einiges gelernt und das möchte ich gerne mit Dir teilen.

Der erste Schritt – Budget ermitteln

Bevor Du auf Objektsuche gehst, muss Du wissen, was Du Dir leisten kannst und ob Dich eine Bank finanzieren würde. Dazu stellst du einfach Anfragen an verschiedene Banken. Wichtig ist, dass Du bei mehreren Banken anfragst! Das hat einige Vorteile:

• Du bekommst ein Gefühl dafür, was die Berater von dir an Unterlagen brauchen und Du sammelst wertvolle Erfahrungen beim Umgang mit den Bankern.
• Du wirst beim ersten Mal sicher viele Fragen haben und kannst sie bei verschiedenen Ansprechpartnern loswerden, ohne wie ein Anfänger zu wirken.
• Die Banken haben teilweise sehr unterschiedliche Konditionen, je nachdem was du für eine Wohnung kaufen und wie du sie finanzieren willst. Von vornherein lässt sich nicht sagen, dass eine bestimmte Bank am besten ist. So kannst du verschiedene Angebote miteinander vergleichen.

Die Anfrage kannst Du entweder bei Deiner Hausbank vor Ort stellen oder Du nutzt das Kontaktformular online und schreibst ihnen eine E-Mail. Sie werden Dir schon mitteilen, welche Angaben sie von Dir benötigen. Die wichtigsten sind zunächst:

• Nettoeinkommen (letzte 3 Monate)
• Haushaltsüberschuss (Summe, die am Ende des Monats nach allen Kosten vom Nettogehalt übrig bleibt)
• Schuldensituation

Mit diesen Angaben bekommst Du zumindest schon mal eine Aussage über das Budget, welches Du bei deiner Wohnungssuche einplanen kannst. Allerdings bekommst Du kein verbindliches Angebot, bevor die Bank nicht alle Objektunterlagen erhalten hat. Mehr dazu etwas später.

Der zweite Schritt – Objektsuche und Kalkulation

Als nächstes brauchst Du das Objekt der Begierde. Wenn Du nicht gerade zufälligerweise jemanden kennst, der die passende Wohnung an Dich verkaufen will, dann gehst Du normalerweise zu einem Makler. Entweder man hat einen bestimmten gefunden und will sich seine Angebote ansehen oder man sucht in einem großen Immobilienportal oder in Zeitungsanzeigen direkt nach Wohnungen.

Der Vorteil dabei ist, dass Du nicht auf das Angebot des einen Maklers beschränkt bist und Du sparst enorm viel Zeit. Ich habe auch schon gehört, dass einige schlaue Füchse sich die Mühe machen und sich bei Eigentümern persönlich vorstellen, um Ihnen zu sagen, dass sie Interesse hätten, ihre Wohnung zu kaufen. Das soll wohl auch ganz gut funktionieren.

Bei mir war es aber tatsächlich so, dass ich über ein Portal gesucht habe. Über die Filter lässt sich das Objekt schnell finden, das den individuellen Vorstellungen entspricht. Bevor ich aber den Kontakt zum Makler aufgenommen habe, musste ich erst einmal wissen, ob die Immobilie überhaupt eine attraktive Rendite liefert. Für diesen Zweck eignet sich der Immobilien Renditerechner optimal, den ich extra dafür geschrieben habe und den Du bei mir auf der Seite kostenlos downloaden kannst (Newsletter).

Der dritte Schritt – Kontakt mit Makler

Über das Kontaktformular habe ich den Makler kontaktiert und auf seine Rückmeldung gewartet. Natürlich war das nicht die einzige Kontaktanfrage, sondern eher 15. Von manchen kam nicht einmal eine Rückmeldung, von anderen allerdings habe ich sehr ausführliche Informationen ausgehändigt bekommen. Doch bevor man diese Infos bekommt, muss man schon die ersten Formulare unterzeichnen:

• Maklervertrag oder Nachweisbestätigung
• Widerrufsbelehrung
• Aufforderung zur sofortigen Maklertätigkeit
• Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz

Die Nachweisbestätigung soll den Makler davor schützen, dass Du ihn bei der Immobilienvermittlung umgehst. Mit ihr bestätigst Du, dass Du die Wohnung über den Makler gekauft hast. Auch wenn du später von jemand anderem, vielleicht sogar direkt vom Verkäufer kaufst, wird dann die Maklerprovision fällig.

Der Maklervertrag ist etwas konkreter und ist, wie der Name schon sagt, ein Vertrag. Er dient aber dem gleichen Zweck und die Provision wird erst fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Die Widerrufsbelehrung ist gesetzlich vorgeschrieben und sichert Dir das Recht zu, innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Maklervertrages diesen zu widerrufen. Das Recht zum Widerruf erlischt nur, wenn Du den Makler aufforderst sofort tätig zu werden. Dafür gibt es ein Formular.

Als letztes muss der Makler noch Deine Authentifizierung vornehmen. Das schreibt ihm der Gesetzgeber im §2 Absatz 1 Nr. 10 des Geldwäschereigesetzes (GwG) vor. Er braucht dafür nur eine Kopie deines Personalausweises.

Der vierte Schritt – Unterlagen prüfen

Nachdem ich also dem Makler gesagt hatte, dass ich die Wohnung kaufen will, und all seine Standardformulare unterschrieb, bekam ich von ihm ausführliche Objektinformationen. Sogar so ausführlich, dass ich erst einmal staunte. Ich bekam:

• Exposée
• Grundriss der Eigentumswohnung
• Energieausweis
• Flurkarte
• Protokoll der letzten Eigentümerversammlung
• Hausgeldabrechnung
• Wirtschaftsplan
• aktueller Mietvertrag
• Einkommensnachweis des Mieters
• Auskunft über Baulasten vom Bauaufsichtsamt

Das Protokoll der Eigentümerversammlung sollte das aktuellste sein. Dort findet man wichtige Hinweise auf eventuelle Streitigkeiten zwischen den Eigentümern oder auf anstehende Investitionen, die bald getätigt werden müssen. Dieses Dokument sollte man sorgfältig lesen.

Die Hausgeldabrechnung ist vergleichbar mit der Betriebskostenabrechnung des Mieters. Aus der Hausgeldabrechnung geht hervor, ob Du als Vermieter nachzahlen musst oder ein Guthaben erstattet bekommst. Auf der Grundlage von der Hausgeldabrechnung wird der Wirtschaftsplan für das nächste Abrechnungsjahr erstellt. Wenn Du die Wohnung kaufen und dann weiter vermieten willst, solltest Du auch den aktuellen Mietvertrag genau lesen. Normalerweise wird der bestehende Mietvertrag einfach übernommen.

Der fünfte Schritt – Besichtigungstermin vereinbaren

Auf jeden Fall sollte man die Wohnung mindestens einmal von außen und von innen gesehen haben. Wenn ein Mieter darin wohnt, kann man auch ruhig fragen, was gut und was schlecht ist. Denn wenn der Mieter seit langer Zeit in der Wohnung wohnt und sich wohl fühlt, dann ist das ein gutes Argument dafür, die Wohnung zu kaufen. Das gilt natürlich auch umgekehrt.

Auch sollte man schauen, ob man mit dem Mieter überhaupt klar kommt. Denn Mieter haben viele Rechte und es ist nicht einfach, einen unangenehmen Mieter loszuwerden.

Bei mir war es so, dass ich eine Wohnung in meiner Heimatstadt Dresden kaufen wollte, aber im Allgäu arbeite und wohne. Also musste ich 600 km in die Heimat fahren, um die Wohnung zu besichtigen. Daher konnte ich leider nicht so viele Wohnungen anschauen, bevor ich mich entschieden habe zu kaufen. Ich würde aber jedem empfehlen, so viele Objekte wie möglich (mindestens 10) zu besichtigen, bevor eine Entscheidung getroffen wird.

Der sechste Schritt – Finanzierungsantrag stellen

Als ich mich entschieden hatte, die Wohnung zu kaufen, habe ich sie vom Makler reservieren lassen. Mit den Unterlagen, die ich von ihm erhalten habe, konnte ich bereits ein Konditionsangebot von der Bank erhalten und einen Finanzierungsantrag stellen. Das Konditionsangebot sichert die darin enthaltenen Zinskonditionen zu, wenn alle Unterlagen im angegebenen Zeitraum vollständig eintreffen. Dieser Zeitraum ist recht kurz, daher sollte die Finanzierung und die Wohnungssuche parallel erfolgen. Da lässt sich leider keine Reihenfolge festlegen. Zusätzlich zu den schon oben genannten Unterlagen, die ich der Bank geschickt hatte, brauchte die Bank noch Folgendes von mir:

• Baubeschreibung (da habe ich mich von der Hausverwaltung beraten lassen)
• Einkommensteuerbescheid (vom Vorjahr)
• Kontoauszug Mietkosten (meine derzeitige Miete)
• Kaufvertragsentwurf (wird vom Notar ausgestellt)
• Grundbuchauszug (bekommt man vom Grundbuchamt, kann der Notar bestellen)
• Teilungserklärung (gibt den Miteigentumsanteil „MEA“ der einzelnen Wohnung an)

Alle Schritte vorher waren unverbindlicher Natur und ein Rückzieher war mit keinerlei Kosten verbunden. Sobald aber der Notar tätig wird, sollte man sich schon recht sicher sein, dass man die Wohnung kaufen will.

Der Kaufvertragsentwurf und der Grundbuchauszug sind in den Notarkosten inklusive. Jedoch, falls der Kaufvertrag nicht zustande kommt, können diese Kosten vom Notar in Rechnung gestellt werden. Deshalb sollte im Kaufvertrag ein kostenloses Rücktrittsrecht vorgesehen werden, für den Fall, dass zum Beispiel die Finanzierung nicht zustande kommt. Das gilt natürlich nur bei Gründen, die man nicht zu verantworten hat.

Der siebte Schritt – Der Gang zum Notar

Idealerweise steht die Finanzierung, wenn man zum Notar geht. Bei mir war die Finanzierung noch nicht in trockenen Tüchern. Ich hatte immerhin eine Zusage. Deshalb wurde im Kaufvertrag auch ein kostenloses Rücktrittsrecht für 14 Tage vereinbart. Die Unterzeichnung des Kaufvertrages ist an sich relativ unspektakulär. Innerhalb von einer Stunde ist das erledigt. Danach musste ich nur noch warten, bis der Notar sich mit der Rechnung meldet.

Mit der Rechnung hat er mir auch mitgeteilt, dass die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. Sie sichert mir das alleinige Kaufrecht zu. Das heißt, auch wenn plötzlich ein Käufer auftauchen würde, der das dreifache bietet, darf er trotzdem nicht die Wohnung kaufen.

Der achte Schritt – Den Kreditvertrag unterschreiben

Abschließend habe ich von der Bank die verbindlichen Kreditunterlagen bekommen. Mehrere Informationsblätter waren beigefügt, die man sich gründlichst durchlesen sollte. Per PostIdent-Verfahren wurden sie von mir unterschrieben zurückgesandt. Ein letztes Papierstück von der Bank geht noch zum Notar. Und zwar handelt es sich dabei um die Bestellung der Grundbuchschuld, die den Kredit gegenüber der Bank durch die Eintragung in das Grundbuch absichert.

Diese Eintragung wird erst gelöscht, wenn die gesamte Schuld beglichen ist. Normalerweise musst man bei der Belehrung über die Grundbuchschuld persönlich anwesend sein, es kann aber auch der Notar bevollmächtigt werden, die Grundbuchschuld ohne persönliche Anwesenheit zu bestellen.

Der neunte Schritt – Warten und Rechnungen bezahlen

Ab dem Zeitpunkt musste ich ein wenig Geduld mit bringen. Ich hatte den Kaufvertrag bereits Anfang Juli beim Notar unterzeichnet, der Besitzübertrag erfolgte allerdings erst im Dezember.

In der Zwischenzeit trudelten bei mir nach und nach die Rechnungen ein. Alle wollen was vom Kuchen abhaben. Zuerst meldete sich das Maklerbüro, dann der Notar, dann das Finanzamt, dann die Landesjustizkasse. Zwischendurch meldete sich auch der Verkäufer, weil ihm der Prozess zu lange dauerte und er endlich das Geld sehen wollte. Mir wurde sogar schon mit einem Anwalt gedroht. Aber Achtung! Lasst Euch auf keinen Fall drängen, denn das Geld muss erst überwiesen werden, wenn die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung vom Notar kommt. Diese wird dann an die Bank geschickt inklusive der Auszahlungsformulare. Dann weiß die Bank auch sicher: Jetzt ist alles in trockenen Tüchern! Den Restbetrag habe ich dann von meinem Konto auf das Konto des Verkäufers überwiesen.

Ich hoffe, ich konnte Dir in diesem zugegebenermaßen extrem umfangreichen Beitrag näher bringen, wie ich beim Kauf meiner ersten Wohnung vorgegangen bin. Dieser Prozess hat bei mir ca. 3 Monate gedauert. Und man sollte sich auch Zeit nehmen, denn es geht um viel Geld. Geld, für das man hart arbeiten musste.

Hat dir dieser Beitrag geholfen? Willst du vielleicht bald auch eine Wohnung kaufen? Hinterlasse gerne ein Kommentar, ich würde mich freuen!