Wie viel Rendite muss meine Immobilie bringen?

Wie sahen die Immobilienrenditen in den letzten Jahrzehnten aus?

Um herauszufinden wie hoch die Immobilienrendite bei meinen privaten Investitionen betragen sollte, habe ich mir die historischen Preisentwicklungen über die vergangenen Jahrzehnte angeschaut.

Wie Gerd Kommer bereits in seinem Buch „Kaufen oder Mieten“* festgestellt hat, gibt es zu historischen Immobilienpreisen erstaunlich wenige valide Datenreihen, die mehrere Dekaden abdecken. Die meisten reichen lediglich 5 bis 10 Jahre in die Vergangenheit.

„[Dabei] sind Wohnimmobilien die älteste Anlageklasse der Welt, älter noch als Bargeld und mehrere Tausend Jahre älter als Anleihen und Aktien.“, so Gerd Kommer.

Die längsten Datenreihen reichen gerade einmal 100 bis 200 Jahre in die Vergangenheit und existieren für folgende Märkte: USA (126 Jahre), Frankreich (176 Jahre) und Norwegen (197 Jahre). Für den Immobilienmarkt von Amsterdam gibt es sogar ausnahmsweise eine recht lange Historie von 384 Jahren.

Die folgende Grafik beschreibt die historischen Renditen von den 3 wichtigsten Asset-Klassen: Aktien, langfristige Staatsanleihen und Immobilien. Die Renditen fallen eventuell niedriger aus als die üblichen Angaben, da sie in dieser Grafik inflationsbereinigt dargestellt sind (vor Kosten und Steuern). Da die Datenreihen für Deutschland nicht so weit in die Vergangenheit reichen, sind hier die Wertentwicklung für den amerikanischen Markt im Vergleich zu den Wertentwicklungen von weltweiten Märkten dargestellt.

Wie ist die Renditeerwartung einer Immobilie?

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Aus der Grafik kann man entnehmen, dass die inflationsbereinigte Rendite von Immobilien zumindest in den USA über 117 Jahre betrachtet gerade mal bei 0,4% p.a. lag. Und da ist die Periode zwischen 2000 bis 2016, wo die Preise ungewöhnlich stark gestiegen sind, mit inbegriffen.

Wie funktioniert ein Immobilieninvestment?

Wie kann es sein, dass die inflationsbereinigte jährliche Rendite von Wohnimmobilien über 117 Jahre hinweg bei gerade mal 0,4% lag und es dennoch so viele Erfolgsgeschichten von Self-Made-Millionären gibt?

Nun dafür gibt es verschiedene Gründe.

Grund 1: Zum einen ist in der Datenreihe die durchschnittliche Rendite über den beschriebenen Zeitraum angegeben. Das bedeutet während dieser 117 Jahre gab es sowohl Phasen von überdurchschnittlichen Wertzuwächsen und Phasen von fallenden Preisen. Solche Phasen dauern für gewöhnlich mehrere Jahrzehnte.

Grund 2: Zum anderen spiegelt die angegebene Rendite lediglich die Preisentwicklung der Immobilien wieder. Was wir nicht vergessen dürfen ist, dass die Immobilie eine Asset-Klasse ist, die laufende Erträge generiert. Die Mieten sollten daher logischerweise mit eingerechnet werden. Das würde die jährliche Rendite erhöhen.

Grund 3: Vor allem aber liegt das Geheimnis der Self-Made-Millionäre, die ihr Vermögen mit Immobilien aufgebaut haben, darin, wie ein Immobilieninvestment tatsächlich funktioniert.

Und zwar rechnet sich eine Immobilie meist nur mit reichlich Fremdkapital (also Kredit). Man nennt die Aufnahme von Schulden für Investitionszwecke auch liebevoll Kredithebel.

Keine andere Asset-Klasse wird so gerne mit Schulden finanziert wie die Immobilie.

Für die Banken liegt der Vorteil darin, dass sie im Grundbuch als Gläubigerin eingetragen wird. Wenn der Kreditnehmer nicht mehr zahlen kann, wird die Bank aus dem Erlös einer Zwangsversteigerung ausgezahlt. Wenn der Kreditnehmer brav zahlt, verdient die Bank an den Zinsen. Das perfide daran ist, dass die Bank das Geld vorher nicht verdient, sondern aus dem nichts geschöpft hat.

(Das würde ich auch gerne können: Mein eigenes wertloses Geld drucken und davon echte solide weltliche Werte kaufen.)

Für den Kreditnehmer lohnt sich die Aufnahme der Schulden aber auch. Obwohl er nur einen Bruchteil des Immobilienwertes wirklich selbst bezahlen muss (Eigenkapital), erwirbt er das Recht auf die vollen laufenden Mieteinnahmen.

Ist eine Immobilie ein gutes Investment für mich?

Trotz der ernüchternden historischen Wertsteigerungen von Immobilien finde ich diese als eine Anlageklasse zur Diversifikation meines Portfolios sehr interessant. Deswegen habe ich letztes Jahr eine Wohnung zum Vermieten gekauft.

Immobilien sehe ich als eine Asset-Klasse, die bei der Rendite mit Aktien sehr wohl mithalten kann. Natürlich funktioniert das nur, wenn ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen wird. Mit 100% Eigenkapital wird eine Immobilie niemals die Renditen von gut diversifizierten Aktienportfolios erbringen.

Daher JA! Ich finde, eine Immobilie ist ein gutes Investment für mich. Daher wird sie langfristig ein fester Bestandteil meiner Anlagestrategie sein.

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Warum sollte man Aktien nicht mit Fremdkapital kaufen?

Man könnte jetzt natürlich auf die Idee kommen und sagen: „Wenn Immobilien mit Aktien nur durch den Kredithebel mithalten können und Aktien ansonsten viel höhere Renditen erzielen, dann sollte ich vielleicht lieber in Aktien investieren und DIESE mit einem Kredit finanzieren.“

Doch Vorsicht! Da Aktien großen Preisschwankungen unterliegen, kann es passieren, dass der Kredit nicht mehr durch den Wert der Aktien gedeckt ist und die Bank ihr Geld zurückverlangt. Dann MUSS man verkaufen, egal zu welchem Preis. Und der wird in so einer Situation nicht berauschend sein.

Außerdem sind Aktienkredite sehr viel teurer als Immobilienkredite. Das frisst viel von dem Renditevorsprung wieder auf, den die Aktien gegenüber Immobilien haben.

Und zu allerletzt darf man nicht vergessen, dass ein Unternehmen selbst bereits mit einem Kredithebel arbeitet. Das bedeutet, wenn ich nur 30% Eigenkapital beim Kauf einer Aktie einsetze und das Unternehmen selbst nur mit 30% Eigenkapital arbeitet, dann setze ich im Grunde genommen nur 9% Eigenkapital für die Erwirtschaftung der Gewinne ein. Das riecht schon verdammt nach Risiko.

Das heißt nicht, dass ich prinzipiell den Kauf von Aktien mit geliehenem Geld ausschließe. Aber ich muss mir immer wieder bewusst machen, was für ein Risiko ich damit eingehe. Ich habe selbst schon mal einen Kredit aufgenommen und mit dem Geld Aktien gekauft. In meinem Fall ist es gut gegangen, aber ich hatte dabei trotzdem ein mulmiges Gefühl und bin inzwischen dabei diese Schuld mit höchster Priorität zu tilgen.

Mit welchen Risiken sollte ich bei der Vermietung rechnen?

Dieser Abschnitt ist ein wenig länger geworden, daher habe ich ihn in einem separaten Beitrag veröffentlicht.

Ab wie viel Prozent ist die Immobilie für mich interessant?

Eine Immobilie mit 100% Eigenkapital zu finanzieren, macht in meinen Augen wenig Sinn. Von Wertsteigerungen über der Nulllinie sollte – wie anfangs beschrieben – nicht ausgegangen werden und die Mietrenditen von gerade mal 2% – 3% p.a. decken das Risiko und den Aufwand einfach nicht ab.

Daher bin ich der Meinung, dass eine Immobilie erst mit einem Kredithebel richtig lohnenswert wird. Mit der Höhe des Fremdkapitalanteils kann man die Eigenkapitalrendite, also die Rendite, die man auf sein eigenes Geld erhält, theoretisch ins unendliche steigern.

Es gibt viele Investoren, die nur die Kaufnebenkosten zahlen und den gesamten Immobilienwert durch die Bank finanzieren lassen. Vereinzelt findet man auch Banken, die sogar die Nebenkosten mitfinanzieren. Dann zahlt der Immobilieninvestor gar kein Geld und kassiert eine Rendite.

Doch davor möchte ich warnen! Ich würde einem konservativen Kapitalanleger empfehlen mindestens die Kaufnebenkosten Plus 25% des Kaufpreises aus eigener Tasche zu zahlen. Das kostet zwar Rendite, senkt aber das Risiko (und den ZInssatz) ungemein.

Ich persönlich bin als Kapitalanleger nicht besonders konservativ und bin bereit auch etwas höhere Risiken einzugehen. Daher habe ich bei meiner ersten Wohnung die Kaufnebenkosten und nur 10% des Kaufpreises selbst bezahlt. Der Rest ist durch die Bank finanziert worden.

Welche Rendite erwarte ich?

Für mich sollte die Eigenkaptalrendite mindestens so hoch sein wie die Erträge der Aktienanlage ohne Kredithebel, also irgendwas zwischen 7% und 10%.

Natürlich könnte man argumentieren, dass die Rendite höher sein muss, da eine Immobilieninvestition erheblich mehr Aufwand bedeutet.

Aber man könnte auch dagegen halten, dass die Mieterträge etwas planbarer und stetiger sind als die Unternehmensgewinne von Aktiengesellschaften.

Daher denke ich, dass eine Eigenkapitalrendite knapp unter 10% schon ganz zufriedenstellend ist. Inzwischen sind die Immobilienpreise aber so weit gestiegen, dass man, um dieses Ergebnis zu erzielen, schon sehr genau kalkulieren muss.

Wie ich die Eigenkapitalrendite berechne, habe ich bereits in diesem Artikel beschrieben. (Außerdem kannst du dir meinen kostenlosen Immobilien Renditerechner herunterladen, indem du dich in meinen Newsletter in der Sidebar einträgst.)

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Bildquellen: Echo Grid

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