Mit diesen 9 Risiken sollte ich als Vermieter rechnen!

16. März 2018

Immobilien sind als Anlageform sehr beliebt

Die Deutschen lieben Immobilien: Sie sichern das Vermögen vor der Inflation, bringen einen regelmäßigen Ertrag, gelten als eine zuverlässige Altersvorsorge und der Wert könne nicht „auf NULL“ sinken.

Doch mit welchen Risiken sollte ich bei der Vermietung einer Immobilie rechnen? Es geht hier also um die Immobilie als Anlageobjekt, nicht als Eigenheim.

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1 Preissturz/-stagnation

Wenn ich die Immobilie verkaufen möchte, könnte es passieren, dass zu dem Zeitpunkt nicht der Preis erzielt werden kann, den ich mir für eine gute Rendite vorstelle. Da die Immobilie meistens mit fremden Geld gekauft wird, kann es also sein, dass die Restschuld im schlimmsten Fall den Verkaufswert übersteigt. Dann hat man mehrere Jahre oder sogar Jahrzehnte in eine scheinbar solide Anlageklasse investiert und macht trotzdem einen Verlust. Man darf nie vergessen: Der Kredithebel wirkt in beide Richtungen!

Wie kann ich mich davor schützen?

Naja, wenn die Preise seit fast einem Jahrzehnt gestiegen sind, sollte ich mir gut überlegen, ob ich dann noch auf den fahrenden Zug noch aufsteigen will. Wenn ja, dann sollte ich besonders wählerisch sein und gut vorkalkulieren. Es ist möglich gute Mietrenditen einzufahren auch wenn der Preis der Immobilie nicht steigt.

Ich sollte außerdem eine Anlageimmobilie nicht unbedingt weit außerhalb einer größeren Stadt kaufen, wo es vielleicht nur einen Arbeitgeber in der Nähe gibt. Alles steht und fällt mit diesem einen Arbeitgeber.

Ganz ausschließen kann man das Risiko von fallenden Preisen aber nicht!

2 Vorzeitige Kreditrückforderung

Nehmen wir an, ich investiere in eine Immobilie mit nur 10% Eigenkapital plus Nebenkosten. Dann könnte es doch theoretisch passieren, dass wenn der Markt um 15% einbricht, die Bank auf mich zukommt und zusätzliche Sicherheiten fordert, die Zinsen erhöht oder den Kreditbetrag vorzeitig zurückfordert. Gleiches wäre denkbar, wenn ich unerwartet arbeitslos werden sollte.

Ich halte dieses Risiko bei Immobilien (als Kapitalanlage) für gering, bei Aktien dagegen für besonders hoch.

Warum?

Erstens: Bei einer Finanzierung mit mindestens 30% Eigenkapital bekommt man die besten Zinskonditionen (gute Bonität vorausgesetzt). Denn sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen, würde die Bank ihr gesamtes geliehenes Geld zurückbekommen, selbst wenn die Immobilie nur zu 70% ihres Verkehrswertes ersteigert wird.

Wird eine Immobilie mit weniger als 30% Eigenkapital finanziert, dann gibt es einen Zinsaufschlag. So deckt die Bank das erhöhte Risiko ab, dass bei einer Zwangsversteigerung nicht das gesamte geliehene Geld zurückkommt. Warum dieser Zinsaufschlag gering erscheint, in Wahrheit jedoch extrem hoch ist, erklärt euch Nico von Finanzglück.

Zweitens: Die Bank ist gar nicht daran interessiert, das Geld frühzeitig zurückzufordern, denn die Bank verdient an den Zinsen, die langfristig bei der Finanzierung anfallen. Daher verlangt die Bank sogar eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn man als Kreditnehmer das Geld vorzeitig zurückzahlen möchte.

Drittens: Mit dem Vertragsabschluss hat man eine feste Kreditlaufzeit vereinbart. In dem Vertrag hat sich die Bank bereits gegen alle möglichen Risiken auf Kosten des Kreditnehmers (Zinsen) abgesichert. Solange der Kreditnehmer seine monatliche Kreditrate pünktlich bezahlt, erfolgt in der Regel weder eine erneute Bonitätsprüfung noch eine Neubewertung der Immobilie.

Allerdings kann es passieren, dass man nach der Zinsbindung, wenn die Restschuld refinanziert werden muss, bedeutend schlechtere Zinskonditionen angeboten oder gar keine Finanzierung mehr bekommt, wenn die Immobilie zu dem Zeitpunkt viel weniger Wert ist oder wenn man zu dem Zeitpunkt arbeitslos ist.

3 Liquiditätsbedarf

Sollte man aus persönlichen Gründen plötzlich auf das Kapital doch angewiesen sein, das in der Immobilie gebunden ist, kann das zu Vermögensverlusten führen.

Denn bei zügigem Verkauf muss im Normalfall ein Preisabschlag hingenommen werden. Daher sollte man nur Geld investieren, auf das man Jahrzehnte nicht angewiesen ist. Das gilt allerdings auch für Investitionen in Unternehmensbeteiligungen.

4 Zinssteigerung

Wie im letzten Absatz schon beschrieben, kann es passieren, dass bei der Refinanzierung der Restschuld höhere Zinsen zu bezahlen sind. Das kann je nach Kredithöhe sogar mehrere hundert Euro im Monat Zusatzbelastung ausmachen.

Heutzutage sind die Zinsen besonders niedrig und daher ist die Gefahr von steigenden Zinsen besonders hoch.

Daher sollte die Kreditrate nicht bis an die Grenzen der Tragfähigkeit gewählt werden. Es sollte noch genug Puffer da sein, falls die Rate irgendwann höher ausfällt als derzeit.

5 Mietausfall

Es kann passieren, dass während der Suche nach einem neuen Mieter mehrere Monate vergehen. Besonders, wenn die Wohnung weit außerhalb einer größeren Stadt ist, kann sich die Mietersuche als sehr langwierig erweisen.

Ein hoher Mietleerstand kann zusätzlich die Suche erschweren. Ein Mietleerstand wird ab 10% bereits als hoch angesehen.

Doch was bedeutet das für mich als Vermieter? Das bedeutet, dass 10% der Mietwohnungen auf dem Markt keinen Mieter haben. Das bedeutet aber auch im Umkehrschluss, dass 90% der Wohnungen vermietet sind.

Ich muss also unter den besten 90% sein, entweder vom Preis, von der Ausstattung und/oder vom Auftritt. Und das ist denke ich machbar.

Wenn die Immobilie renovierungsbedürftig ist, dann kann ich den Auszug des alten Mieters nutzen, um in die Wohnung zu investieren. Die Zeit des Leerstandes kann also sinnvoll für Renovierungen genutzt werden. Das steigert den Wert der Immobilie und erleichtert die Suche nach einem neuen Mieter.

Für Investitionen müssen natürlich dementsprechend Rücklagen gebildet werden. Ansonsten verliert man die Handlungsfähigkeit und gerät in eine Abwärtsspirale:

Keine Rücklagen -> Keine Investitionen -> Kein Mieter -> Keine Einnahmen -> Keine Rücklagen

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6 Mietnomaden

Ich habe das Gefühl, dass von privaten Immobilieninvestoren das Risiko, an einen Mietnomaden zu geraten, als das größte Risiko von allen eingeschätzt wird.

In verschiedene Dokumentationen im Fernsehen und in der Presse hört und liest man immer wieder Horrorgeschichten von Mietnomaden. Inzwischen ist dieses Risiko DAS Argument gegen eine Investition in ein Mietobjekt.

Eine offizielle Statistik zu Mietnomaden gibt es zwar nicht, aber dem Bundesbauministerium sind 1500 Fälle von Mietnomaden im Zeitraum von 1966 bis 2010 bekannt.

Vermieter- und Maklerverbände dagegen gehen von 15.000 bis 30.000 Fällen pro Jahr aus. Ein sehr großer Unterschied zwischen den Zahlen und daher unmöglich festzustellen, wie groß die Gefahr tatsächlich ist.

Fakt ist, dass das Risiko real ist und dass es dagegen keinen hundertprozentigen Schutz gibt. Denn wenn man erst einmal an einen Mietnomaden geraten ist, wird es schwer die Situation ohne größeren finanziellen Schaden zu meistern.

Fakt ist aber auch, dass nur die gründliche Kontrolle des Mietinteressenten vor dem Mietverhältnis eine Abhilfe schaffen kann. Dadurch wird zumindest das Risiko minimiert überhaupt an einen Mietnomaden zu vermieten.

Welche Möglichkeiten habe ich für die Kontrolle des Mietinteressenten?

Mieterselbstauskunft
Letzten Vermieter kontaktieren
Schufa-Auskunft
Verdienstnachweise (z.B. Lohnsteuerabrechnung)
Kaution vor dem Einzugstermin verlangen

Ich hoffe, dass ich niemals das „Glück“ haben werde, an einen Mietnomaden zu vermieten. Ich denke, dass man sich am effektivsten davor schützt, wenn man im Vorfeld den Mietinteressenten sorgfältig prüft.

7 Aufwand

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist nicht vergleichbar mit einer Investition in Aktien.

Letztere kann ich kaufen und jahrzehntelang ohne weiteren Aufwand liegen lassen und Dividenden kassieren. Ich muss weder mit der Bank verhandelt, noch zum Notar gehen, noch aller paar Jahre einen neuen Mieter suchen. Abgesehen davon muss ich keine weiteren Nebenkosten zahlen als die Gebühren beim Kauf und eventuell Steuern auf Dividenden.

Eine Immobilie zu kaufen und zu vermieten ist ein Business! So passiv das Einkommen durch Mietzahlung scheinbar auch fließt, es kostet einiges an Aufwand diesen Geldstrom zu errichten und aufrecht zu erhalten.

Ich muss die Einnahmen und die Ausgaben immer im Auge behalten, Buch führen und am Ende des Jahres eine Steuererklärung angeben. Bei der Kündigung des Mieters muss ich nach einem neuen Mieter suchen, die Wohnung instand halten und die Übergaben organisieren.

8 Zwangshypothek

Für den konkreten Fall, dass die Bundesrepublik Deutschland eine „Zwangshypothek“ auferlegt gilt folgendes: Eine Zwangshypothek ist eine Forderung des Staates gegenüber dem Immobilienbesitzer, die in das Grundbuch eingetragen wird.

Daraus resultiert eine zusätzliche finanzielle Belastung für den Immobilieninvestor.

Dieses Risiko ist zwar nicht immer präsent und bei vielen Immobilieninvestoren oder bei denen, die es werden wollen wenig bekannt. Doch es ist ein Risiko, das beachtet werden muss.

Denn: Risiko ist das Produkt aus Wahrscheinlichkeit eines Ereignisses und der Auswirkung bei Eintritt desselben.

Wie groß ist die Auswirkung beim Eintritt des Ereignisses?

Wenn eine Zwangshypothek in Höhe von zum Beispiel 30% des Immobilienkaufpreises festgesetzt wird, führt das zu einer erheblichen Belastung. Für viele Investoren würde das zu negativen Renditen führen. Die Auswirkung ist also fatal.

Wie hoch ist die Wahrscheinlichkeit für eine Zwangshypothek?

Zuletzt wurde in Deutschland im Jahr 1952 eine Zwangshypothek durch das Lastenausgleichsgesetz auferlegt. Das Gesetz war das Resultat der Währungsreform von 1948.

Da Immobilien bei Währungsreformen einen wertstabilen Charakter haben, profitierten Immobilienbesitzer von der Reform. Um diese stärker am Wiederaufbau Deutschlands zu beteiligen, wurden sie durch diese Zusatzsteuer mehr belastet.

Das Lastenausgleichsgesetzt ist schon lange her und genau deshalb wird dieses Szenario kaum noch beachtet.

Da in den letzten Jahrzehnten viele Staaten – darunter auch Deutschland – extrem hohe Schuldenberge angehäuft haben, die auch bei dauerhaft niedrigen Zinsen nicht mehr zurückgezahlt werden können, könnten steigende Zinsen zu Staatsbanktrotten führen.

Um sich dann zu entschulden hat der Staat nur wenige Werkzeuge und Methoden. Darunter ist die Zwangshypothek eine denkbare Option. Daher ist die Wahrscheinlichkeit für das Eintreten dieses Szenarios höher als noch vor 20 Jahren.

Eine andere Meinung kannst Du hier lesen.

9 Verbot von Mieten

Wenn wir schon dabei sind die Risiken von Staatsinterventionen zu beleuchten, möchte ich an dieser Stelle das Reichsmietengesetz vom 24. März 1922 erwähnen. Dieses wurde nach der Verabschiedung mehrfach geändert und zwang Vermieter im Zuge der großen Depression in den 1930er Jahre zu Mietsenkungen von 10% bis 20%.

Um Massenobdachlosigkeit zu vermeiden, könnte so ein Gesetz oder eine Verordnung wieder erlassen werden, wenn eine größere Rezession kommen sollte. In Zeiten von sinkenden Löhnen, kann das die Mieter tatsächlich eine Zeit lang schützen und über Wasser halten. Vermieter müssen dann aber ihre Altersvorsorge neu planen.

Das Szenario halte ich natürlich für nicht sehr wahrscheinlich. Aber es schadet nicht, wenn man schon einmal davon gehört und darüber nachgedacht hat.