Kaufen oder Mieten?

Ich wohne lieber zur Miete

Ich bin ein riesiger Fan von Aktien, doch dass ich irgendwann auch mal eine Immobilie kaufen würde, stand für mich früh fest. Noch während des Studiums dachte ich, sobald ich anfangen würde zu arbeiten, würde ich mir ein Haus oder eine Wohnung kaufen und da drin wohnen. Zum Vermögensaufbau natürlich. So denken viele.

Ich war der Meinung, Miete zahlen, sei Geldverschwendung und es wäre besser in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Da zahlt man ja an sich selbst (konkreter gesagt tilgt man den Kredit von der Bank, aber das ist ja im Prinzip der Vermögensaufbau). Doch heute denke ich anders darüber. Natürlich macht es mir keinen Spaß jeden Monat die Miete an den Vermieter zu überweisen. Aber wohnen ist teuer und daran wird eine eigene Immobilie nichts ändern.

Für wen lohnt sich ein Kauf?

Beim Kauf gehe ich jetzt davon aus, dass man die Immobilie zum Eigennutz erwirbt. Vielleicht ist es sogar ein ganzes Haus mit einem Garten. Eine selbstgenutzte Immobilie hat natürlich viele Vorteile:

  • Kinder haben viel Platz
  • Haustiere können den Garten nutzen
  • viele Gestaltungsfreiräume
  • außergewöhnliche oder übelriechende Hobbies können ausgeübt werden
  • keine Miete zahlen, sondern nur Betriebskosten

Doch diesen Vorteilen stehen folgende Nachteile gegenüber:

  • Eine Immobilie hat nie die richtige Größe. Solange man zu zweit ist, ist sie zu groß. Wenn Kinder kommen, wird sie zu klein. Und wenn die Kinder wieder ausziehen, ist sie wieder zu groß.
  • Sobald das Rentenalter erreicht ist, muss es altersgerecht umgebaut werden.
  • Es wird ein Kredit aufgenommen und man begibt sich ins Hamsterrad. Man MUSS arbeiten.
  • Instandhaltungskosten trägt man selbst.
  • Man nimmt sich selbst die Flexibilität, den Job zu wechseln, in Teilzeit zu arbeiten oder in einer andere Gegend umzuziehen.

Wie stehe ich zum Thema Eigenheim?

Ich habe eine ganz klare Meinung zum Thema selbstgenutztes Wohneigentum: Für mich persönlich würde ein Kauf nicht in Frage kommen. In Immobilien zu investieren? JA, auf jeden Fall! Mietfrei wohnen? Nein, danke. Ich erkläre auch gerne, warum:

In den Medien wird uns bereits seit Jahrzehnten die Idee vom Eigenheim schmackhaft gemacht. Uns wird vermittelt, dass es die einzige Möglichkeit ist, in Sachwerte zu investieren und uns so vor der Inflation zu schützen. Das ist aber nur die halbe Wahrheit, denn Aktien zum Beispiel sind Unternehmensbeteiligungen und somit auch Sachwerte. Sie schützen ebenfalls vor der Inflation, weil auch Unternehmen ihre Preise anheben können, so wie die Mieten steigen.

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Unter welchen Umständen würde ich doch in ein Eigenheim investieren?

Eine andere Situation wäre für mich, wenn ich eine Immobilie mit viel Eigenkapital finanzieren würde oder komplett aus der eigenen Tasche. Ich würde das nur tun, wenn es eines Tages zu meinem Lifestyle passen würde. Bei viel Eigenkapital ist eine Immobilieninvestition rein aus Renditeaspekten nicht mehr attraktiv.

Da die Immobilie dann von mir selbst genutzt wird, könnte ich die Zinsen, Instandhaltung- und Anschaffungskosten nicht von der Steuer absetzen. Dann passt es gut, wenn ich keine Zinsen zahlen muss. Also ist viel Eigenkapital von Vorteil. Auf der anderen Seite hätte ich den Vorteil, dass ich auf die Mieterträge keine Steuern zahlen müsste, denn ich hätte ja keine Erträge beim Eigennutz. Der Ertrag ist die Mietersparnis im Vergleich zur Mietwohnung.

Ich schließe also nicht aus, dass ich in Zukunft vielleicht doch irgendwann in ein Eigenheim investiere. Das wäre dann aber hauptsächlich keine renditeorientierte Entscheidung. Zur Zeit kommt es für mich nicht in Frage.

Was die Statistik sagt

Oft werden in den Medien Statistiken zum Thema Immobilieneigentum veröffentlicht. So wie diese. Dort heißt es, dass Eigenheimbesitzer tendenziell vermögender sind als Mieter. Das liege am Zwangssparen, denn die Rate an die Bank müsse unbedingt bezahlt werden.

Das mag ja sein, dass Zwangssparen einigen dabei hilft, Vermögen aufzubauen. Aber das hindert den Mieter nicht daran, es ebenfalls zu tun. Der Gegenpart zum Zwangssparen wäre in diesem Fall die Disziplin. Vorteil dabei: Während man sich beim Zwangssparen für mehrere Jahrzehnte festlegt, wie und wie viel man spart und in was man investiert, kann man mit der Spardisziplin flexibler auf Lebensveränderungen reagieren.

Dieser Vorteil sollte nicht unterschätzt werden, denn ein Mensch, der in Ketten gelegt wird, neigt oft zur Frustration. Und wir wollen doch alle Freude am Leben haben.

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Falsche Sicherheit

Es ist weitgehend bekannt, dass wir Deutschen einen ausgeprägten Drang zur Planbarkeit und Sicherheit haben. Deswegen investieren die Deutschen auch weitestgehend in vermeintlich sichere Anlagen. Mit fatalen Folgen. Und ich rede dabei nicht nur von den niedrigen Zinsen, die die Kaufkraft des hart Ersparten Jahr für Jahr schmälern. Auch die Immobilie ist bei weitem nicht so sicher, wie immer gesagt wird.

Denn eine Immobilie arbeitet nicht mit dem Kapital wie eine Firma, das bedeutet der Zinseszinseffekt kommt dabei nicht zum Tragen. Eine Immobilie muss Instand gehalten und unterhalten werden, das kostet Geld. Und diese Kosten bezahlt man aus seinem Nettoeinkommen selbst. Eine Immobilie kann auch zerstört werden, dann sinkt der Wert auch auf Null, wie bei einem gescheiterten Unternehmen.

Natürlich gibt es Versicherungen dagegen, aber das kostet wiederum Geld und damit Rendite. Die Gegend, in der die Immobilie steht, kann seine Attraktivität verlieren, dann sinkt der Wert. Im Durchschnitt steigt der Wert einer Immobilie gar nicht, der Preisanstieg gleicht höchstens nur die Inflation aus. Mehr zum Thema Preisentwicklung kannst Du gerne im Buch von Gerd Kommer* nachlesen.

Warum kaufe ich dann überhaupt eine Eigentumswohnung?

Anders sieht es aus, wenn das Eigentum vermietet wird. Denn dann holt man sich 3 großzügige Unterstützer mit an Bord. Und zwar sind das der Mieter, der Staat und die Inflation.

Der Mieter zahlt den Großteil des Darlehens zurück, klar. Der Staat unterstützt mich dabei, dass ich für jemand anderes Wohnraum zur Verfügung stelle. Und zwar kann ich alle Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen von der Steuer absetzen. Und die Inflation sorgt dafür, dass die Miete steigt, aber die Kreditrate konstant bleibt. So erhöhen sich im Laufe der Zeit die Einnahmen.

Fazit

Für mich ist der Kauf einer Immobilie zum Eigennutz keine Investition, sondern eine Lifestyle Entscheidung. Dabei sage ich nicht, dass ich jedem davon abraten würde. Man kann sich ruhig ein Eigenheim kaufen, aber man sollte wissen, was man tut bzw. was das für seinen Geldbeutel bedeutet.

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8 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

Lieber Nico, ich denke ähnlich wie Sie. Ich würde auch lieber erst mal zur Miete wohnen bleiben als an eine selbstgenutzte Immobilie zu denken. Vielen Dank für die interessanten Pro Contra Argumente und vor allem danke für den Buchtip. Das werde ich demnächst sehr gerne m Urlaub lesen.

Antworten

    Hallo Edja,
    ich freue mich, dass Dir der Beitrag gefallen hat. Es gibt keinen Grund sich Druck zu machen, so schnell wie möglich aus dem Mietverhältnis auszusteigen. Finanziell gesehen ist diese Entscheidung nur auf den ersten Blick immer richtig. Oft ist es teuerer im selbstgenutzten Wohneigentum zu leben.
    Also lass Dir Zeit und investiere in Bücher, sammel Infos und rechne alle Alternativen durch. Dann kannst du auch eine fundierte Entscheidung treffen und sie mit Zahlen untermauern.
    Beste Grüße, Nico!

    Antworten

Sicherlich mag es auch gute Gründe geben, zur Miete zu wohnen. Meine Schwester kann zum Beispiel nicht lange an einem Platz wohnen bleiben, weil sie immer mal wieder was anderes sehen will. Und auch ein Fußballprofi des FC Bayern München wäre bestimmt schlecht beraten, sich eine Immobilie in der Bayerischen Metropole zuzulegen, weil er demnächst vielleicht ein attraktives Angebot aus Barcelona erhält.
Aber wie sieht es für den “Normalbürger” aus? = Meine eigene Erfahrung ist, dass der Kauf meiner Eigentumswohnung vor 30 Jahren die beste Entscheidung meines Lebens war.
Kosten damals: knapp 200.000 D-Mark (also rund 100.000 Euro) inklusive Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuern, Umzug). An Instandhaltungskosten sind in den 30 Jahren weniger als 50.000 Euro aufgelaufen. Somit käme ich auf rund 150.000 Euro Gesamtkosten.
Die durchschnittliche Kaltmiete für dieselbe Wohnung wären mindestens 500 Euro per Monat gewesen; Tendenz steigend. Macht in 30 Jahren also etwa 180.000 Euro. (Btw.: Kreditzinsen fielen bei mir nicht an, da ich die Wohnung aus Eigenkapital finanziert hatte. Aber auch ansonsten wären Zinsen eher der Ausgleich für Mietsteigerungen).

Es sind aber nicht nur die mindestens 30.000 Euro Differenz (also der “nackte Geldvorteil”), weshalb ich den Kauf der ETW für die beste Entscheidung meines Lebens halte. Vor allem denke ich, dass man in der selbstgenutzten Immobilie “besser schlafen” kann. da muss man keine Angst vor Miethaien oder Eigenbedarfskündigungen haben.

Das Geld spielte nur indirekt insofern eine Rolle, dass ich aufgrund der finanziellen Freiheit mein gesamtes Leben freier gestalten konnte: vor allem konnte ich mit 47 Jahren den Job als Angestellter aufgeben und stattdessen “Privatier” sein. Als Mieter wäre das kaum möglich gewesen – da wäre selbst ein größeres Geld-Vermögen schnell zusammengeschmolzen wie Schnee in der Sonne.

Antworten

    Hallo Rabi,

    ich denke der Fussballprofi vom FC Bayern kann sich mehrere Immobilien in München und in Barcelona leisten, ohne dass es ihn finanziell ruiniert. 😀
    Aber du hast Recht: Wenn jemand darauf angewiesen ist, flexibel zu sein, dann ist die Mietwohnung wohl die bessere Alternative.

    In deinem Beispiel macht es auch total Sinn eine Eigentumswohnung gekauft zu haben, da du so lange Zeit an einem Ort geblieben bist und da du sie komplett mit Eigenkapital finanziert hast. Das enspannte Gefühl, in seinem Eigentum zu wohnen, ist sicherlich nicht mit Geld und Rendite aufzuwiegen.

    Aber lass mich dein Beispiel kurz doch aus der Renditesicht betrachten: Wenn du die 100.000€ vor 30 Jahren in Aktien angelegt hättest und 5% pro Jahr bekommen hättest (ich glaube für den Zeitraum ist diese Rendite nach Inflation drin gewesen), dann wäre dieses Kapital auf ca. 430.000€ angewachsen. Dazu hättest du über die Zeit noch 50.000€ zusätzlich investieren können, denn Instandhaltung müsstest du nicht betreiben, aber das lasse ich mal weg. In dem Zeitraum hättest du 180.000€ für Miete ausgegeben. Bleibt also eine Differenz von 250.000€. Ich habe nicht vergessen, dass du ja noch die Immobilie hast. Das heißt, wenn die Immobilie 250.000€ oder mehr wert ist, dann war das auch renditemäßig vielleicht ein gutes Geschäft.

    Aber wie du schon sagst, das Gefühl in den eigenen vier Wänden zu wohnen ist unbezahlbar und daher hinkt die rein finanzielle Betrachtung hinterher. Du hast vor 30 Jahren auf jeden Fall die richtige Entscheidung für dich getroffen, weil du dich so 30 Jahre lang wohl gefühlt hast. Für mich persönlich macht es zur Zeit einfach mehr Sinn, zur Miete zu wohnen. Danke für deinen ausführlichen Kommentar!

    Beste Grüße
    Nico

    Antworten

      Die Renditerechnung (100.000 Euro in Aktien statt in Eigentumswohnung) hatte ich spaßeshalber auch mal gemacht. Das Problem ist nur: welches wären aus damaliger Sicht die “richtigen” Aktien gewesen?

      Mir war SICHERHEIT auf jeden Fall wichtiger als RENDITE. – Grund: Im Gegensatz zur Statistik (Aktienkurse steigen auf lange Sicht durchschnittlich stärker als Immobilienpreise), hat jeder Mensch nur EIN LEBEN. Und dieses eine Leben kann ich nicht durch Spekulationen riskieren.
      Diese Überlegung mag auch der Grund dafür sein, warum viele Deutsche eine Abneigung gegen Aktien haben, auch wenn die mathematische Statistik FÜR Aktien spricht.

      Antworten

Nachtrag: Die 50.000 Euro Instandhaltungskosten sind auf die 5 Wohnungseigentümer aufzuteilen, so dass mein Anteil 10.000 beträgt. Als Eigentümer habe ich also total ca € 110.000 gezahlt gegenüber einer Kaltmiete von etwa € 180.000 in 30 Jahren für ein und dieselbe Wohnung.
Hauptargumente für selbstgenutztes Wohneigentum sind: nicht oft umziehen, die “richtige” Stadt, die “richtige” Wohnung.
Risiko ist: wer das “falsche” Objekt kauft, hat einen wesentlich höheren als bei “falscher” Mietwohnung

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Ich würde lieber sagen, die Kinder brauchen genug Platz in den eigenen vier Wänden. Habe das am Beispiel des Bruders begriffen, der zurzeit auf der Suche nach der eigenen Wohnung ist. Wenn man sich in der Zukunft etwas sicherer fühlen möchte, bleibt solche Investition doch immer noch attraktiv.

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    Hallo Finn,

    wenn man Kinder hat, braucht man dafür oft mehr Platz. Da gebe ich dir Recht. Allerdings ist das noch kein ausschlaggebendes Argument für den Kauf der eigenen vier Wände. Ein Haus oder eine große Wohnung kann man genauso mieten wie eine kleine Wohnung.

    Ob sich der Kauf gegenüber der Miete wirklich lohnt hängt maßgeblich davon ab, was man mit dem restlichen zur Verfügung stehenden Einkommen anstellt. Braucht man den Zwangsspareffekt eines Eigenheimes, um diszipliniert über Jahrzehnte hinweg für seinen Ruhestand zu sparen? Dann wird sich der Kauf eventuell lohnen. Ist man aber diszipliniert genug, um ohne Zwang genug für die Zukunft zu sparen? Dann ist man bei der Miete sehr gut aufgehoben.

    Im Gegenteil: Ich finde, wenn man für die Lebensphase, in der man Kinder groß zieht, eine größere Wohnung braucht, dann macht es doch mehr Sinn, diese zu mieten. Denn wenn die Kinder ausziehen, lebt man in einem viel zu großen Haus. Der Mieter ist hier sehr flexibel. Ein Eigenheim hat also je nach Lebensphase selten die perfekte Größe.

    Besten Gruß
    Nico

    Antworten

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