Immobilienrendite berechnen

Bei der Suche nach einer attraktiven Immobilie wählerisch sein

„Der Unterschied zwischen erfolgreichen Menschen und wirklich erfolgreichen Menschen ist, dass wirklich erfolgreiche Menschen zu fast allem nein sagen.” So lautet eine oft zitierte Aussage von Warren Buffett über das Investieren. Auch wenn Warren Buffett eher bekannt ist für Aktiengeschäfte oder Käufe ganzer Firmen, so gilt diese Weisheit natürlich auch für Investitionen in Immobilien. Es wird immer Angebote von Häusern und Eigentumswohnungen auf dem Markt geben. Die Kunst liegt darin, wählerisch zu sein und zu den meisten Angeboten NEIN zu sagen. In diesem Blogartikel erfährst Du wie ich beim Kauf meiner ersten Eigentumswohnung gerechnet habe, auf welche Kennzahlen ich geachtet habe und welches Tool ich für die Berechnung der Immobilienrendite verwendet habe. Los geht’s!

Vorsicht vor falschen Versprechen auf dem Immobilienmarkt

Wer eine Immobilie kaufen und diese vermieten will, muss neben Lage, Zustand und Vermietungsstatus zu allererst die Rendite der Immobilie berechnen. Erst danach entscheidet sich, ob die Immobilie für einen Kauf attraktiv genug ist. In Zeiten des Booms muss besonders vorsichtig gehandelt werden und besonders oft NEIN gesagt werden. Aufpassen sollte man vor allem bei Angeboten, die im Titel mit psychologischen Tricks verkaufen wollen, zum Beispiel so:

• „Wohn(T)raum für ihre Familie“,
• „Trendviertel Dresden-Löbtau – hier lohnt es sich zu Inverstieren!!!“ oder
• „Attraktive Kapitalanlage für die Altersvorsorge“.

3 Tricks, mit denen Verkäufer oft täuschen

Wenn in den Objektdetails die monatliche Mieteinnahme und eine Rendite angegeben ist, lohnt es sich diese nachzurechnen. Denn die Angabe der Immobilienrendite ist oft falsch. Mit folgenden Tricks versuchen die Verkäufer die Mietrendite künstlich hoch erscheinen zu lassen:

Trick 1 – Kaufnebenkosten weglassen

Der mit Abstand gängigste Trick ist, dass man die Kaufnebenkosten, die beim Immobilienkauf IMMER anfallen, bei der Berechnung der Immobilienrendite einfach weglässt. So ergibt sich die Rendite, indem man die Kaltmiete zum Kaufpreis ins Verhältnis setzt. Das ist natürlich völliger Quatsch und meiner Meinung nach eine arglistige Täuschung. Denn um die Kaufnebenkosten, also die Maklergebühren, Notarkosten, Grundbucheintrag und Grunderwerbsteuer kommt man nicht herum. Diese Nebenkosten können bis zu 15% des Kaufpreises betragen und kommen auf diesen oben drauf. Der Gesamtkaufpreis ist also tatsächlich höher als angegeben und die Immobilienrendite dadurch niedriger. Es gibt kaum ein Inserat, dass auf diesen Trick verzichtet.

Trick 2 – nicht umlagefähige Kosten weglassen

Die nicht umlagefähigen Kosten sind ein Teil vom sogenannten Hausgeld und beinhalten Kosten für die Hausverwaltung und die Instandhaltungsrücklagen. Im Gegensatz zu den Nebenkosten, die der Mieter trägt, müssen die nicht umlagefähigen Kosten vom Vermieter bezahlt werden. Dadurch sinkt weiter die Immobilienrendite, jedoch werden auch diese Kosten selten in die Renditeberechnung einbezogen.

Trick 3 – Warmmiete statt Kaltmiete

In seltenen Fällen kann es auch passieren, dass in die Berechnung der Immobilienrendite die Warmmiete anstatt der Kaltmiete einbezogen wird. Die Warmmiete beinhaltet jedoch auch die Nebenkosten, die zwar auf den Mieter umgelegt werden, aber vom Vermieter als Teil des Hausgeldes wiederum bezahlt werden müssen. Diese Berechnung macht dann absolut gar keinen Sinn. Die Verkäufer haben dann entweder gar keine Ahnung oder sie versuchen verzweifelt die Immobilienrendite zu pushen. Beides wäre fatal und ich empfehle um solche Inserate einen großen Bogen zu machen.

Mit diesen 5 Schritten berechnest Du Deine Immobilienrendite richtig

Um die Rendite einer Immobilie zu berechnen sind nur 5 einfache Schritte nötig. Ich zeige dir am Beispiel, wie ich das mache. Das Beispiel ist real. Die folgenden Schritte sind bei der Berechnung der Immobilienrendite notwendig:

-Schritt 1: Berechnung Gesamtkaufpreis (inkl. Nebenkosten)

-Schritt 2: Berechnung Nettomietrendite

-Schritt 3: Berechnung Steuern

-Schritt 4: Berechnung Nettoobjektergebnis

-Schritt 5: Berechnung Eigenkapitalrendite

Um später in die Formeln Werte einsetzen zu können, müssen wir an dieser Stelle die Objektdaten erfassen:

Schritt 1: Berechnung Gesamtkaufpreis (inkl. Nebenkosten)

Zur Berechnung des Gesamtkaufpreises addieren wir die Nebenkostenanteile zusammen und rechnen diese auf den Kaufpreis drauf:

Schritt 2: Berechnung Nettomietrendite

Die Nettomietrendite ist das Verhältnis zwischen der Nettokaltmiete und dem Gesamtkaufpreis. Die Nettokaltmiete ist dabei die Kaltmiete minus die nicht umlagefähigen Kosten, da wir diese als Vermieter ja selbst tragen müssen:

Die Nettomietrendite ist schonmal ein gutes Maß, um abzuschätzen, ob eine Immobilie eine attraktive Rendite liefert oder nicht. Die Zahl ist auf jeden Fall bereinigter, als die Zahlen, die von Verkäufern auf Portalen angegeben werden. Jedoch bin ich der Meinung, man sollte die Nettomietrendite nicht mit der Immobilienrendite gleichsetzen. Denn im Endeffekt interessiert sich ein Investor doch dafür, welche Rendite er auf SEIN Geld bekommt. Ihn interessiert also die Eigenkapitalrendite. Und da die meisten Immobilien mit einem Kredithebel gekauft werden, muss man auf jeden Fall die Eigenkapitalrendite betrachten.

Schritt 3: Berechnung Steuern

Wenn die Immobilie vermietet wird, dann können die gesamten Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten) über 50 Jahre linear abgeschrieben werden. Vorausgesetzt das Gebäude wurde nach 1929 gebaut. Sollte das Haus vor 1929 errichtet worden sein, dann kann die lineare Abschreibung auf 40 Jahre verkürzt werden. Durch diese sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) können also 2% des Gesamtkaufpreises jährich abgesetzt werden. Außerdem können die nicht umlagefähigen Kosten und die Kreditzinsen ebenfalls abgesetzt werden. Das Ergebnis wird dann mit dem persönliche Steuersatz multipliziert. Die Rechnung sieht folgendermaßen aus:

Schritt 4: Berechnung Nettoobjektergebnis der Immobilie

Das Nettoobjektergebnis, ist interessanter Weise unabhängig von der Tilgungsrate. Ich berechne es, indem ich von der Kaltmiete alle Kosten abziehe, die ich im Endeffekt bezahlen muss. Das sind vor allem die Kapitalkosten und der nicht umlagefähige Anteil des Hausgeldes. Um die persönliche Immobilienrendite zu berechnen, muss man natürlich die Steuer abziehen bzw. bei steuerlichen Verlust als Steuerersparnis verbuchen. Die Rechnung sieht wie folgt aus:

Schritt 5: Berechnung Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite errechne ich dann als Verhältnis zwischen dem Nettoobjektergebnis und dem eingesetzten Eigenkapital:

Zum Schluss

Durch die Einbeziehung des persönlichen Steuersatzes macht die Renditeberechnung erst richtig Sinn, denn dadurch ergibt sich eine individuelle Immobilienrendite, die in keinem Portal so angegeben werden kann. Wichtig zu erwähnen ist, dass sich die Werte zur Berechnung der Immobilienrendite auf das erste Jahr beziehen, denn im Laufe der Zeit verändern sich die Parameter zum Beispiel durch Mietsteigerungen oder durch die sinkende Zinslast und dadurch steigende Steuerlast. Die Formel bei der Berechnung der Eigenkapitalrendite funktioniert genauso beim Kauf einer Immobilie ohne Fremdkapital. Die Eigenkapitalrendite sinkt, je mehr von dem Immobilienkredit getilgt wird, denn so wird nach und nach immer mehr Eigenkapital gebunden.

Ich hoffe, ich konnte nachvollziehbar zeigen, wie ich persönlich die Immobilienrendite berechne und würde mich über ein Feedback freuen. Sind Dir Fehler aufgefallen, dann hinterlasse doch einfach ein Kommentar. Ich hatte am Anfang des Artikels versprochen, das Tool zu zeigen, welches ich bei der Berechnung der Immobilienrendite verwende. Dieses habe ich selbst geschrieben und stelle es Dir gerne kostenfrei als Download zur Verfügung (Excell-Datei). Trage Dich dazu einfach in meinen Newsletter ein. Du kannst Dich jederzeit wieder austragen, wenn du keine Benachrichtigungen über neue Beiträge mehr erhalten willst.

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