Immobilienfinanzierung, die Sinn macht!

Bei der Immobilienfinanzierung gibt es kein Einheitsprodukt

Auf die Frage: „Welche Immobilienfinanzierung ist die Beste?“ gibt es keine eindeutige Antwort. Wenn man diese Frage googelt, dann bekommt man natürlich sehr viele verschiedene Seiten angezeigt, die darum buhlen auf Platz 1 zu sein. Vier Anzeigen hintereinander werden eingeblendet. Und bei jedem Suchergebnis ist auf der Zielseite ein Vergleichsrechner implementiert. Wie unabhängig wird dann wohl die Antwort ausfallen?

Ein anderes Problem ist, dass normalerweise nur verschiedene Finanzierungsanbieter bezüglich eines ähnlichen Produktes miteinander verglichen werden. Aber es gibt ja auch noch andere Finanzierungsformen als das normale Annuitätendarlehen.

Die verschiedenen Finanzierungsformen lassen sich schwer miteinander vergleichen, da sie nicht nur unterschiedliche Konditionen, sondern auch unterschiedliche Regularien beinhalten.

Deswegen lässt sich auch verständlicherweise nicht sagen, welche Immobilienfinanzierung die beste ist, weil verschiedene Immobilienfinanzierungen sich an verschiedene Menschentypen in verschiedenen Lebenslagen und verschiedenen Zielen richten.

Aber genau das macht die Suche nach der persönlich richtigen Immobilienfinanzierung so schwer und die Arbeit von findigen Finanzverkäufern, die nur auf fette Provisionen aus sind, so einfach.

Vielmehr macht es Sinn, sich zunächst einen Überblick über die verschiedenen Finanzierungsformen zu machen und sie einzuteilen in Immobilienfinanzierungen, die Sinn machen und in solche, die keinen Sinn machen.

Im Folgenden findest du sinnvolle Finanzierungsmodelle:

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Das Bankdarlehen als Immobilienfinanzierung

Das klassische Bankdarlehen ist die am meisten verbreitete Finanzierungsform und das aus gutem Grund. In den meisten Fällen ist es die kostengünstigste, transparenteste und flexibelste Lösung. Wenn man bei einem Kredit überhaupt von Flexibilität sprechen darf.

Dabei wird eine gleichbleibende Rückzahlrate, die sogenannte Annuität, vereinbart. Diese setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen. Und obwohl die Rate über die Zeit gleichbleibt, gestaltet sich die Zusammensetzung der Rate dynamisch.

Während am Anfang mehr Zinsen gezahlt werden als getilgt wird, verschiebt sich über die Jahre das Verhältnis zu Gunsten der Tilgung, da die Restkreditsumme immer kleiner wird.

Außerdem wird bei Vertragsabschluss vereinbart, wie lange die aktuellen Zinsen festgeschrieben werden. Während dieser Zeit darf die Bank den Zins nicht verändern. Übliche Zinsbindungsdauern sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre, kürzer oder Länger sind eher die Ausnahmen.

Generell gilt: Die Zinsen sind in den letzten 5 Jahren so günstig wie noch nie gewesen. Das hat auch die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Sollte man sich dennoch für einen Kauf entscheiden, dann ist es eine Überlegung wert, die Zinsen so lange wie möglich festzuschreiben. Das lassen sich die Banken zwar durch Zinsaufschläge bezahlen, aber dafür hat man eine gewisse Planungssicherheit.

Folgende Faktoren können bei Vertragsabschluss vereinbart werden:

  • Höhe des Darlehens (Beleihungsauslauf beeinflusst die Zinshöhe)
  • anfängliche Tilgung (üblich: 1% bis 3%)
  • Zinsbindungsfrist (üblich: 5 bis 20 Jahre)
  • Sondertilgungsrecht (üblich: 5% des Gesamtdarlehens pro Jahr)

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Das Riester-Bankdarlehen als Immobilienfinanzierung

Das Riester-Bankdarlehen funktioniert wie das normale Bankdarlehen, jedoch kommt hier die Riester Komponente dazu.

Im Rahmen der Wohn-Riester-Förderung bekommt der Kunde vom Staat eine Grundzulage (175€), Kinderzulagen (max.300€) und eventuell noch die Steuervorteile. Klingt verlockend, lohnt sich aber nur, wenn die Zinsaufschläge im Vergleich zum normalen Bankdarlehen marginal sind. Nachrechnen lohnt sich!

Allerdings bieten nur wenige Banken diese Finanzierungsform an, da der Verwaltungsaufwand hoch ist und die monatlichen Tilgungsraten flexibel angepasst werden müssten, um die optimale Förderung zu erreichen. Die Banken mögen aber kalkulierbare Zahlungsströme über lange Zeiträume.

Voraussetzungen für die Wohn-Riester-Förderung ist, dass man sie für die eigenen Vier Wände verwendet.

Wohn-Riester berechtigt sind alle, die in die gesetzliche Rentenversicherung einzahlen. Das sind in der Regel Angestellte, es gibt aber auch weitere Personengruppen.

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Der Bausparvertrag als Immobilienfinanzierung

Der typische Bausparvertrag teilt sich auf in zwei Phasen: Die Anspar- und die Rückzahlphase. Während der Ansparphase legt man 40% der Gesamtsumme zurück und erwirbt damit den Anspruch auf einen Kredit in Höhe von 60% der Vertragssumme.

Die Ansparphase dauert in der Regel 7 Jahre, kann aber auch länger dauern, wenn die Bewertungszahl nach 7 Jahren noch nicht erreicht ist. Die Bewertungszahl steigt am Anfang nur leicht, später jedoch schneller, wenn mehr Kapital angespart wurde.

Der Bausparvertrag eignet sich für denjenigen, der sich sicher ist, in naher Zukunft eine Immobilie erwerben oder bauen zu wollen. So kann man die Zinsen bis zur letzten Tilgungsrate durchplanen und festschreiben.

Diese Sicherheit kostet natürlich Geld, weshalb der Bausparvertrag etwas teurer ist als das klassische Bankdarlehen. Der Bausparvertrag kostet bei Vertragsabschluss üblicherweise 1% der Vertragssumme und hat einen niedrigen Zinssatz in der Ansparphase.

Dafür weist er aber auch einen niedrigen Zinssatz während der Rückzahlphase und bietet eine hohe Zinssicherheit.

Theoretisch könnte man eine höhere Rendite rausquetschen, wenn man schnell spart und langsam tilgt. In der Realität ist dies aber nicht möglich, da in der Rückzahlphase eine relativ hohe Tilgung vereinbart wird. In der Ansparphase kann man zwar auch sehr langsam sparen, jedoch verzichtet man somit auf Rendite, da das Geld längere Zeit schlecht verzinst wird.

Den Bausparvertrag kann man zum Beispiel einsetzen, um sein Bankdarlehen nach der Zinsbindungsphase abzulösen. Oder man verwendet die Bausparsumme als Eigenkapital für das Bankdarlehen. (Die Bausparkassen begnügen sich mit dem zweiten Rang im Grundbuch.) Dann sinkt auch der Zinssatz des Bankdarlehens, da der Beleihungsauslauf niedriger ausfällt.

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Die Bauspar-Komplettfinanzierung

Bei der Bauspar-Komplettfinanzierung wartet man nicht erst 7 Jahre, bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist. Man schließt ein Bausparvertrag ab und bekommt bis zur Zuteilung eine Zwischenfinanzierung, bei der man nur die Zinsen, aber keine Tilgung zahlt.

Sobald der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, wird die Summe der Zwischenfinanzierung in den Bausparvertrag umgeschichtet.

Diese Finanzierungsmöglichkeit ist in der Regel noch etwas teurer als der normale Bausparvertrag. Man hat jedoch immer noch den Vorteil, dass die Rückzahlung bis zur letzten Rate in voller Höhe planbar ist und man erkauft sich einen weiteren Vorteil: Man muss nicht bis zu Zuteilung warten.

Der Riester-Bausparvertrag als Immobilienfinanzierung

Auch ein Bausparvertrag oder die Bauspar-Komplettfinanzierung lassen sich riestern. Die Voraussetzungen sind die gleichen wie beim Riester-Bankdarlehen.

Und auch hier gilt: Riestern wird zwar gefördert, ist aber in der Regel teurer. Daher ist es wichtig den Gesamteffektivzins zu vergleichen.

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KfW-Förderkredite für die Immobilienfinanzierung

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine 1948 im Zuge des Marshallplans gegründete Institution und war – wie der Name vermuten lässt – dazu gegründet worden, um Fördermittel des Bundes für den Wiederaufbau Deutschlands zu verteilen.

Heute finanziert die KfW Bank unter anderem Studenten, Existenzgründer oder energieeffizientes Bauen.

Sollte man also vorhaben, energieeffizient zu bauen, dann lohnt es sich, einen Förderkredit der KfW Bank durch zu kalkulieren.

Der Förderkredit muss bei der Hausbank beantragt werden. Und zwar BEVOR das Vorhaben in die Tat umgesetzt wird.

Forward-Darlehen als Immobilienfinanzierung

Ein normales Bankdarlehen kann man auch bis zu drei Jahre im Voraus abschließen. Wenn die Zinsen besonders niedrig sind und man in naher Zukunft einen Zinsanstieg erwartet, kann man sich zum Beispiel für die Anschlussfinanzierung die günstigen Zinsen sichern.

Aber man begibt sich schon etwas in Richtung Spekulation. Man spekuliert nämlich darauf, dass die Zinsen später höher sein werden als zum jetzigen Zeitpunkt. Für die Aufschiebung der Auszahlung der Kreditsumme verlangt die Bank 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte Aufschlag pro Monat der Aufschiebung. Das bedeutet für einen 3 Jahre im Voraus geschlossenen Kreditvertrag bezahlt man bis zu 0,72% mehr Zinsen.

Stellen wir uns vor, dass die Zinsen nach 3 Jahren doch um weitere 1% gefallen sind, dann zahlt man 1,72% mehr Zinsen als am Markt üblich. Das ist ein ziemlich ordentlicher Aufschlag wie ich finde. Der Kredit ist keine Option, sondern ein verbindlicher Vertrag.

Diese Möglichkeit hat den Vorteil, dass man seine Zinslast frühzeitig kalkulieren kann. Auch wenn die Zinsen später doch günstiger sein sollten, ist es zwar ärgerlich, aber die Finanzierung wird dadurch nicht gefährdet.

Im zweiten Teil gehe ich auf Immobilienfinanzierungen ein, die nicht den Investor/Bauherren, sondern alle anderen reich machen.

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Bildquellen: Martin Ceralde

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