Immobilienfinanzierung, die KEINEN Sinn macht!

Die Produkte, nach denen man nicht fragt

Es sind immer die Produkte, nach denen man nicht fragt. Genau wie bei Versicherungen gibt es auch bei der Immobilienfinanzierung spezielle Modelle und Koppelverträge, bei denen alle Beteiligten mitverdienen wollen. Auf Kosten des Kunden!

Kennt Ihr die Situation? Ihr habt Euch entschieden etwas für Eure Altersvorsorge zu tun, seid aber im Hinblick auf das scheinbar unendlich große Produktangebot einfach überfragt. Ihr braucht also eine kompetente Beratung und macht einen Termin mit einem Profi aus. Einem Bankberater, Versicherungsmakler oder Finanzierungsberater.

Ihr wollt ein einfaches und natürlich auch ein kostengünstiges Produkt haben. Wobei einfache Produkte meistens auch die kostengünstigsten sind.

(Auch wenn ich selbst davon Überzeugt bin, dass ich meine Finanzen selbst am besten managen kann, sind Versicherungsprodukte nicht immer falsch. Für Menschen, die sich wenig mit Finanzen auskennen und auch keine Lust haben, sich damit auseinanderzusetzen, ist so eine Rentenversicherung sicherlich keine schlechte Entscheidung.)

Nach einem freundlichen Kennenlerngespräch hört sich der Berater Euren Wunsch an und hat plötzlich ganz tolle Produkte „maßgeschneidert“ an Eure Situation im Portfolio. Ihr habt zwar noch nie etwas davon gehört, aber die Vorzüge und die Steuervorteile überzeugen Euch.

Letztendlich bringt der Berater noch den Spruch, dass er erst kürzlich das gleiche Produkt seinem Sohn empfohlen hat und schon schüttelt sich die Unterschrift locker aus dem Handgelenk heraus.

Ist es Euch auch schon mal so ergangen? Also ich kenne diese Situation. Man geht nach Hause mit einem guten Gefühl, etwas für die Altersvorsorge getan zu haben und man hat sogar ein „besseres Produkt“, das viele Vorteile bietet.

MEISTENS ist es jedoch ein Produkt, bei dem die Nachteile überwiegen und OFT merkt man das viel zu spät. Aber fast IMMER ist es ein Produkt, nach dem man nicht gefragt hat.

Warum werden Produkte verkauft, nach denen keiner fragt? Weil alle anderen daran verdienen wollen, auf Kosten des Kunden. Hier schafft nicht die Nachfrage das Angebot, sondern das Angebot wird einfach erschaffen und durch aggressive Verkaufsstrategien in den Markt gedrückt.

Finanzierungsformen, die andere reich machen

Mit den Immobilienfinanzierungen, die im letzten Beitrag vorgestellt wurden, ist man bereits bestens bedient. Doch es gibt zahlreiche weitere Finanzierungsmodelle auf dem Markt, die besonders für konservative Privatanleger und Eigenheimkäufer völlig ungeeignet sind. Vier davon möchte ich im Folgenden vorstellen:

Versicherungsdarlehen

Ein Versicherungsdarlehen ist ein Koppelprodukt aus einem normalen Bankdarlehen und einer kapitalbildenden Lebensversicherung. Während der Vertragsdauer wird das Darlehen nicht getilgt, der Kunde zahlt lediglich den Kreditzins. Statt der Tilgung zahlt er in die Lebensversicherung ein und baut so über die Jahre Kapital auf. Bei Vertragsende wird die gesamte Kreditsumme dann durch die Lebensversicherung zurückgezahlt.

Soweit die Theorie und dieses Modell klingt zunächst sehr verlockend, wenn der Berater vorrechnet, dass die Lebensversicherung eine höhere Rendite erwirtschaftet als der Kredit kostet. Durch die Überschussbeteiligung wird die Rendite gepusht und am Ende der Laufzeit ist es sogar möglich, dass die Immobilie abbezahlt ist und ein Restkapital zur Verfügung steht.

Doch sollten wir nicht vergessen, dass die Lebensversicherung eine Blackbox ist. Niemand kann garantieren, wie viel Kapital am Ende tatsächlich zur Verfügung steht. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sind die Versicherer mit Versprechen sehr vorsichtig geworden.

Es kann sein, dass der Plan aufgeht. Viel wahrscheinlicher ist jedoch, dass nach 30 Jahren die Tilgung ansteht und der Policen Wert weit niedriger ausfällt als die Kreditschuld. Dann muss man sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern und die Restschuld vielleicht 10 weitere Jahre tilgen.

Wer verdient aber an so einem Koppelprodukt? Es verdienen alle beteiligten, aber selten der Kunde. Die Bank verdient prächtig, weil die Kreditsumme ohne Tilgung über die gesamte Laufzeit nicht abnimmt. Das bedeutet, die Zinsen fließen in gleicher Höhe mehrere Jahrzehnte lang. Die Versicherungsgesellschaft profitiert von Abschlussgebühren, Verwaltungsgebühren und Gewinnbeteiligungen. Das ist super für den Versicherer, denn bei einem normalen Bankdarlehen verdient er keinen Cent. Der Berater profitiert davon, dass er nicht nur einen Kredit vermittelt, sondern auch noch ein Versicherungsprodukt. Zur Provision von der Bank kommt also noch eine saftige Provision vom Versicherungsunternehmen.

Und wer muss diese Gebühren und Provisionen zahlen? Richtig, der Kunde!

Finanzierungs-Schutzbriefe

Die Finanzierungs-Schutzbriefe sind ebenfalls typische Koppelprodukte, die die Kreditsumme im Fall der Fälle absichern sollen. Klingt wieder logisch!

Was passiert, wenn ich sterbe? Muss meine Familie dann ohne Hauptverdiener die Schulden bezahlen oder ausziehen? Was passiert, wenn ich berufsunfähig werde oder meinen Job verliere? Wie bezahle ich dann die Raten?

Das Problem bei solchen Finanzierungs-Schutzbriefen ist, dass sie meist an die Zinsbindungsfrist gebunden sind. Nach der Frist bleibt normalerweise noch eine Restschuld, die anschlussfinanziert werden muss. Sollte der Versicherungsfall erst danach auftreten, hat man Pech gehabt.

Zudem kommen viele Einschränkungen, wann die Versicherungen überhaupt greifen.

Viel sinnvoller wäre es, sich mit separaten und kostengünstigeren Versicherungen unabhängig vom Kreditvertrag abzusichern. Zum Beispiel würde sich eine simple Risikolebensversicherung in Höhe der Finanzierungssumme anbieten, wenn man seine Familie für den Fall seines Ablebens absichern möchte.

Von Koppelverträgen raten die Verbraucherzentralen vehement ab! Einen Kredit mit einer Versicherung zu kombinieren macht die Finanzierung nicht nur teurer, sondern auch intransparent.

Fremdwährungsdarlehen

Bei einem Bankdarlehen kann man die Belastungen der nächsten Jahre gut abschätzen. Das Zinsänderungsrisiko kann man abdämpfen, indem man die Kreditrate mit einem großzügigen Puffer kalkuliert.

Bei Fremdwährungsdarlehen kommt noch ein weiteres beinahe unkalkulierbares Risiko hinzu: das Fremdwährungsrisiko. Klar, was sonst.

Ein Fremdwährungsdarlehen wird in einer anderen Währung aufgenommen als in seiner eigenen Landeswährung. Die Hauptmotivation besteht darin, dass die fremde Währung einen niedrigeren Zinssatz hat. Wenn also die fremde Währung gegenüber dem Euro konstant bleibt, dann hat man tatsächlich gewonnen. Doch das ist hochgradig gefährlich!

Es kann sogar sein, dass die fremde Währung gegenüber dem Euro abwertet, dann hat man nicht nur einen niedrigeren Zinssatz über mehrere Jahre gezahlt, sondern man kann auch den Kredit leichter zurückzahlen, da der Euro ja mehr wert ist. Aber viel wahrscheinlicher ist das Gegenteil.

Warum hat die fremde Währung einen niedrigeren Zinssatz? Weil die Inflationserwartungen in Ländern mit dieser Währung geringer sind. Das bedeutet, der Euro wird sehr wahrscheinlich stärker inflationiert als die andere Währung. Das hat dann zur Folge, dass der Kreditberg in Euro gerechnet anschwillt.

Wenn man kein Devisenexperte ist, sollte man dieses extrem hohe Risiko nicht eingehen. Selbst wenn man ein Devisenexperte ist, kann man die Entwicklung von Währungspaaren nicht über Jahrzehnte vorhersagen.

Ein Fremdwährungsdarlehen ist keine Finanzierungsform, es ist ein Spekulationsgeschäft auf dem Devisenmarkt.

Investmentfinanzierung

Eine Investmentfinanzierung ist ähnlich wie ein Versicherungsdarlehen. Auch hier werden zunächst nur die Zinsen bezahlt und erst am Ende wird getilgt. Während der Laufzeit werden die Raten in einen Investmentsparplan eingezahlt. Am Ende der Zinsbindungsfrist wird die Kreditschuld durch das angesparte Kapital abbezahlt.

Wenn man die hochtrabenden Versprechungen des Beraters herunter bricht, handelt es sich hierbei um eine Kredit gehebelte Aktienspekulation. Die Bank bekommt das Eigenheim als Kreditsicherheit und beim nächsten Börsencrash droht die Zwangsversteigerung.

Fazit

Die im letzten Betrag vorgestellten Immobilienfinanzierungen bieten alles, was man zur Immobilienfinanzierung braucht. Je einfacher das Produkt, desto günstiger und einfacher kalkulierbar ist es auch.

Oft werden dem Kunden aber andere Produkte angeboten, nach denen er nie gefragt hätte und die er nicht wirklich braucht. Schlimmer noch: Diese Produkte sind für konservative Anleger nicht nur ungeeignet, sie können die gesamte finanzielle Zukunft ruinieren.

An den Koppel- und Spekulationsprodukten verdienen viele Parteien und es ist reine Glückssache, wenn man durch die Spekulation doch irgendwie Geld verdient.

Bei einem einfachen Bankdarlehen gibt es nur wenige Stellschrauben: Zins, Tilgung, Zinsbindung, Sondertilgungen, Beleihungsauslauf. Damit lässt sich die Immobilienrendite bereits einfach kalkulieren. Die Bank schickt auf Anfrage sogar einen Tilgungsplan bis zur letzten Rate zu (nur für die Zinsbindungsphase verbindlich).

Bei den Koppelprodukten kauft man dagegen die Katze im Sack und man weiß bis zur letzten Rate nicht, ob es ein gutes oder ein schlechtes Geschäft ist.

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