Immobilien Renditerechner – Tutorial

17. August 2017

Was der Immobilien Renditerechner kann

Ich habe bereits im verlinkten Beitrag erklärt wie ich die Immobilienrendite unter Berücksichtigung von Steuern und Kapitalkosten berechne. Dazu habe ich einen Immobilen Renditerechner geschrieben, den ich auch selber nutze. In diesem Beitrag möchte ich Dir das Tool an einem Beispiel zeigen und erklären wie es funktioniert. Der Immobilien Renditerechner berechnet Dir nicht nur Deine persönliche Steuerlast, sondern auch Deinen Cashflow und das Nettoobjektergebnis. Als Renditekennzahlen gibt er Dir die Nettomietrendite und – was noch wichtiger ist – Deine Eigenkapitalrendite, denn darum geht es dir ja schließlich. Die Frage ist: Welche Rendite erzielst du durch die Immobilie auf dein eingesetztes Eigenkapital?

Immobilien Renditerechner berechnet die Steuern, den Cashflow und auch das Nettoobjektergebnis.

Welche zahlen brauchst Du für den Immobilien Renditerechner?

Wenn Du auf ein Immobilienportal wie Immoscout24 oder Immowelt gehst, findest Du da bereits viele wichtige Angaben, die Du für die Berechnung mit dem Immobilien Renditerechner benötigst. In dem Bild unten siehst du welche das sind.

Der Immobilien Renditerechner ist für Dich völlig kostenlos!

Die gelb markierten Felder sind Eingabefelder, also benötigst du folgende Angaben:

Kaufpreis
Grunderwersteuer (je nach Bundesland unterschiedlich)
Notarkosten (normalerweise 1,50%)
Grundbucheintrag (normalerweise 0,50%)
Maklerprovision (je nach Fall zwischen 0 und 7,14%)
eventuelle Renovierungskosten nach Anschaffung (könnten entfallen)
Kaltmiete
Hausgeld (umlagefähige + nicht umlagefähige Kosten)
umlagefähige Kosten (Nebenkosten, die der Mieter zahlt)
persönlicher Steuersatz
Eigenkapital
Zinssatz
Tilgungsrate

Und mehr brauchst Du auch nicht. Damit lassen sich bereits die wichtigsten Kennzahlen Deiner Immobilie mit dem Immobilien Renditerechner kalkulieren.

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Was mir aufgefallen ist

Nachdem ich für mich den Immobilien Renditerechner geschrieben hatte, wollte ich ein paar Eigentumswohnungen, die auf den Portalen angeboten werden, aus Spaß mal durchkalkulieren. Durch das Verändern von Kaltmiete, Eigenkapital oder Tilgungsrate konnte ich die verschiedensten Ergebnisse erzielen. Folgende Erkenntisse habe ich durch das Spielen mit den Zahlen erhalten:

Die Nettomietrendite ist unabhängig vom persönlichen Steuersatz, dem Zinssatz oder der Tilgungsrate. Daher eignet sich diese Kennzahl, um die Immobilien miteinander zu vergleichen. Sie ist nämlich nur von den Objektangaben abhängig, nicht von persönlichen Gestaltungsmöglichkeiten.
Die Erhöhung der Kaltmiete um 30€ bedeutet nicht, dass sich dein Cashflow um 30€ erhöht. Je nach Steuersituation fällt die Steigerung kleiner aus. Daher sollte wohl überlegt werden, in welchem Ausmaß eine Mieterhöhung Sinn macht. Denn den Mieter trifft die Erhöhung mehr, als Du davon profitierst.
Die Tilgungsrate beeinflusst nicht das Nettoobjektergebnis, welches im Endeffekt deinen Vermögensaufbau darstellt. Der Vermögensaufbau setzt sich aus der Tilgung und dem Cashflow zusammen. Das bedeutet, wenn Du einen positiven Cashflow generieren willst, dann wirst Du weniger tilgen. Willst du dagegen schneller tilgen, wird dein Cashflow eventuell negativ sein, was bedeutet, dass Du die Tilgung zum Teil aus deiner eigenen Tasche leistest. Aber so oder so bleibt der Vermögensaufbau gleich. Die Option mit der hohen Tilgung eignet sich für Leute, die überschüssiges Geld schnell ausgeben. Wenn Du aber genug Disziplin hast und den Cashflow klug anlegst, dann könnte es für dich Sinn machen, weniger zu tilgen.
Durch das Absenken des Eigenkapitals lassen sich Renditen jenseits von 20% erzielen, jedoch ist es schwierig einen Kredit zu bekommen, der auch die Kaufnebenkosten abdeckt, wenn man nicht bereits über genügend Sicherheiten für die Bank verfügt. Außerdem sollte man nicht vergessen, dass ein Kredit immer auch ein Risiko darstellt. Wenn man also eine Immobilie ausschließlich mit Fremdkapital finanziert (Rendite geht dabei theoretisch gegen unendlich), geht man ein extremes Risiko ein. Ich würde es als Privatperson nicht tun.

Ich hoffe, der Immobilien Renditerechner hilft Dir dabei, Deine Anlageimmobilie von Anfang an besser zu kalkulieren. Was hälst du von dem Rechner? Ich würde mich über Deine Meinung in den Kommentaren freuen.

Übrigens: Der Immobilien Renditerechner kalkuliert nur das erste Jahr der Investition. Nach den ersten geleisteten Tilgungen und sinkenden Zinszahlungen, verändern sich die Ergebnisse ab dem zweiten Jahr. Ich werde beizeiten den Immobilien Renditerechner upgraden, sodass er Dir die Rendite Deiner Anlageimmobilie bis zur letzten Rate kalkuliert. Er bleibt für Dich selbstverständlich trotzdem kostenlos.