Was der Immobilien Renditerechner jetzt auch noch kann
In einem früheren Beitrag habe ich Dir meinen Immobilien Renditerechner vorgestellt. Mit der Version 1.0 konntest Du bereits viele wichtige Kennzahlen kalkulieren: Steuerlast, Cashflow, Nettoobjektergebnis, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite.
Allerdings galten die Zahlen nur für das erste Jahr ab der Anschaffung. Da man üblicherweise ein Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung nutzt, verändern sich die Kennzahlen von Jahr zu Jahr.
Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate über die Jahre konstant, aber das Verhältnis zwischen Zinszahlungen und Tilgung verschiebt sich. Je länger man den Kredit tilgt, desto weniger Restschuld bleibt übrig und desto weniger Zinsen muss man an die Bank zahlen. Da die Kreditrate aber gleich hoch ist, bleibt mehr Geld übrig für die Tilgung.
Außerdem wird im Laufe der Zeit immer mehr oder weniger Eigenkapital in der Immobilie gebunden, wenn man das anfängliche Eigenkapital und den (positiven oder negativen) Cashflow zusammenaddiert. Dadurch ändert sich die Eigenkapitalrendite.
Die neue Version 2.0 vom Immobilien Renditerechner kann Dir nun diese wichtigen Kennzahlen auch für die Folgejahre kalkulieren. Außerdem kannst Du jetzt weitere Annahmen treffen wie Mieterhöhungen oder Mietausfälle.
Der Immobilien Renditerechner in der Praxis
Um zu zeigen, was die neue Version des Immobilien Renditerechners kann, nehme ich das gleiche Beispiel wie im letzten Tutorial:
In der neuen Version kannst Du die durchschnittliche jährliche Mieterhöhung und einen eventuellen Mietausfall mit einkalkulieren. Die Mieterhöhung war in der ersten Version nicht relevant, da sich die Renditeberechnung nur auf das erste Jahr nach der Anschaffung bezog. Der Mietausfall wirkt sich jedoch auch auf das erste Jahr aus.
Den Effekt des Mietausfalls auf die Nettomietrendite und auf die Eigenkapitalrendite, kann man sehr deutlich sehen.
Auch wenn man nicht wirklich mit einem Mietausfall rechnet, da die Immobilie eine super Lage und eine beliebte Größe und Ausstattung besitzt, schadet es nicht ein wenig rum zu probieren. Dann sieht man wenigstens, was im worst case noch unter dem Strich übrig bleibt und ob sich die Investition dann überhaupt rechnet.
Die Kennzahlen in der Zukunft
Die Immobilie ist genau wie eine Aktie ein Sachwert und eignet sich ideal als langfristige Geldanlage. Aufgrund der hohen Kaufnebenkosten ist es nicht ratsam eine Immobilie zu kaufen und schnell wieder zu verkaufen. Daher ist es auch nicht nur interessant, was die Immobilie für eine anfängliche Rendite abwirft, sondern auch wie viel Rendite in den Folgejahren zu erwarten ist.
Genau das kannst Du in der neuen Version des Immobilien Renditerechners durchkalkulieren.
Es ist schwer, Renditeerwartungen Pi mal Daumen abzuschätzen, da sich viele Kennzahlen gegenseitig beeinflussen: Steigt zum Beispiel die Miete, steigt auch das Nettoobjektergebnis. Wenn die Miete aber steigt, erhöht sich auch die Steuerbelastung und das sorgt dafür, dass der Cashflow nicht so stark ansteigt wie die Kaltmiete.
Wenn der Cashflow anfänglich negativ ist, dann steigt über die Zeit auch das eingesetzte Kapital. Wenn dann die Miete noch zusätzlich konstant bleibt, dann reduziert das höhere Eigenkapital die Eigenkapitalrendite, denn es wird ja genauso viel verdient bei mehr eingesetztem Geld.
Es ist also hilfreich, wenn man alle Zahlen auf einen Blick hat und beim Ändern der Parameter sieht, wie sich jeder Parameter langfristig auf die Rendite auswirkt. So kannst Du abschätzen, ob der Kaufpreis (noch) lukrativ ist, ob der Einsatz von mehr Eigenkapital sich lohnt, ob die Immobilie einen positiven Cashflow generiert und ob Du am Ende des Jahres Steuern erstattet bekommst oder nachzahlen musst.
Es gilt zu bedenken, dass der Renditerechner mit einem konstanten Zinssatz rechnet. Das heißt, es wird angenommen, dass die Immobilie bis zur Volltilgung mit den gleichen Zinskonditionen läuft. In der Regel wird der Zins jedoch nur auf 5, 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben.
Nach Ablauf der Zinsbildung gelten dann womöglich andere Zinskonditionen. Deswegen sind die berechneten Zahlen des Renditerechners nach Ablauf der Zinsbindung mit Vorsicht zu genießen (daher der Hinweis).
Du gewinnst durch die Kalkulation die Erkenntnis, ob Du nach einer Haltedauer von 10, 20 oder 50 Jahren überhaupt einen positiven Ertrag erwirtschaftest oder nicht.
Nach einer Haltedauer von 10 Jahren kannst du eine Immobilie steuerfrei verkaufen. Du kannst also auch für Dich entscheiden, ob es sich eher lohnt die Immobilie dann zu verkaufen und mit dem Erlös 2 oder 3 neue Immobilien zu finanzieren oder ob es doch besser ist, die Immobilie zu behalten, da sie dir eine höhere Rendite erwirtschaftet als vergleichbare Objekte am Markt.
Bei aller Liebe zu den Zahlen solltest du aber nicht vergessen, dass es nur eine Kalkulation ist. In der Zukunft stellen sich die Renditen vielleicht nicht so wie erhofft ein, weil Du vielleicht öfter Mietausfälle hast oder mehr in die Instandhaltung investieren muss als geplant. Vielleicht ändert sich die steuerliche Situation und die Immobilie wirft sogar noch mehr ab? Das bezweifle ich zwar stark, aber wer weiß das schon?
Anmerkung zu den Steuern
Zwei Anmerkungen zur Berechnung der Steuerlast habe ich aber noch:
Bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird in dem Rechner von einem Gebäude mit einem Baujahr nach 1925 ausgegangen. Das hat Auswirkungen auf die Abschreibungsdauer. Diese beträgt 50 Jahre, also können pro Jahr 2% des Kaufpreises incl. Nebenkosten abgesetzt werden.
Man kann aber nur den Gebäudeanteil über die Laufzeit abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. In meinem Rechner wird das nicht berücksichtigt, da die Berechnung zur Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil etwas mehr Parameter erfordert.
Wichtig zu wissen ist, dass beim Erwerb einer Eigentumswohnung auch ein Grundstücksanteil miterworben wird. Das betone ich an dieser Stelle, weil ich das bei meiner Steuererklärung für 2017 zunächst nicht beachtet habe und die Berechnung zur Aufteilung von Gebäude- und Grundstückanteil nachreichen musste.
Die Aufteilung reduziert dementsprechend den Gebäudewert und damit die Abschreibung für Abnutzung (AfA). In meinem Fall fiel die Abschreibung nach Aufteilung um 5% geringer aus.
Danksagung
Ich möchte mich an dieser Stelle bei den aufmerksamen Lesern, die meinen Immobilien Renditerechner bereits fleißig getestet haben, bedanken. Es erreichte mich durchweg positives Feedback.
Von Philip wurde ich auf einen Fehler aufmerksam gemacht, den ich durch seinen Hinweis flott ausbessern konnte.
Fazit
Der Immobilien Renditerechner eignet sich sehr gut, um ein Immobilienangebot schnell durchzukalkulieren, damit eine Investitionsmöglichkeit rein zahlenbasiert bewertet werden kann. So ist es möglich eine rationale Investitionsentscheidung zu treffen.
Allerdings: Auch wenn der Rechner von mir sehr gewissenhaft erstellt und getestet wurde, übernehme ich keinerlei Haftung für eventuelle Rechenfehler und erhebe keinen Anspruch auf Richtigkeit. Vor der Investition in eine Immobilie sollte sich jeder intensiv mit der Kalkulation auseinandersetzen und möglicherweise eine qualifizierte Anlageberatung in Anspruch nehmen.
Hast Du den Immobilien Renditerechner bereits ausprobiert? Wie sind deine Erfahrungen mit dem Tool? Wenn du ihn noch nicht ausprobiert hast, kannst du ihn gerne herunterladen, indem du dich in meinen kostenlosen Newsletter einschreibst (Du kannst dich natürlich jederzeit wieder austragen).
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6 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort
Hallo Nico,
sehr schöner Artikel.
Ich habe für mich auch einen ähnlichen Rechner erstellt.
Viele Grüße
Tanja
Cool, gibt es den bei dir auch zum Download oder ist das dein privater Rechner?
Du könntest ihn mir mal zukommen lassen „zum spielen“, wenn er keine geheimen Cashflow-Push-Formeln beinhaltet… 😀
Hallo Nico,
ich habe mir Deinen Renditrechner angesehen. Ich hoffe, ich habe Ihn richitg interpretiert: meintest Du mit „IH“ – Instanhaltungsrücklage?
Die Erhöung der Miete wirkt sich logischer Weise erst in den Folgejahren aus, aber den Mietausfall berechnest Du sofot im Blatt „Immobilien Renditerechner“.
Ich favorisiere da eher eine Renovierungs- und Mietausfallrücklage in Höhe von 5% der Bruttomiete (Warmmiete), sowie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung. Die Bruttomiete nehme ich, da ich die umlagefähigen Kosten bei einem Mietausfall selber tragen muss.
Auch ich habe einen eigenen Rechner gebastelt. Was dort noch fehlt ist die Grundstücksaufteilung. Kommt auch noch rein, wenn ich wieder mal Bedarf habe.
Zum Vermögensaufbau würde ich allerdings die Tilgungsleistung mitzählen.
Hallo Thorsten,
den Mietausfall beziehe ich gleich im ersten Jahr mit ein, eine mögliche Mieterhöhung erst ab den Folgejahren, das ist richtig. Theoretisch kann man eine Immobilie kaufen und sofort die Miete erhöhen oder aber aller 3 Jahre um 10%, 15% oder 20%. Ich denke, es ist eher eine Ausnahme, wenn die Miete tatsächlich regelmäßig jedes Jahr um 3% erhöht wird, aber für einen Durchschnittswert zur Kalkulation reicht es auf jeden Fall aus.
Der Mietausfall reduziert in meinem Rechner die Kaltmiete um den vorgegebenen Prozentsatz. Man könnte überschlägig sagen: Wenn ich davon ausgehe, dass ich aller 2 Jahre aufgrund von Mieterwechsel einen Monat Mietausfall habe, dann müsste ich mit ca. 4% Mietausfall rechnen. Und da hast du völlig Recht, eigentlich ist das nicht ganz korrekt. Denn in diesem Monat muss ich weiterhin die Nebenkosten aus eigener Tasche bezahlen (auch wenn Wasserverbrauch und Heizungskosten in der Zeit sinken).
An dieser Stelle würde ich einfach etwas mehr Ausfall einplanen (5% oder 6%). Da der Rechner nur ein Modell zur überschlägigen Kalkulation darstellt, reicht es für mich persönlich erstmal aus. Wenn ich das nächste Mal den Rechner aktualisiere, werde ich das aber anpassen.
Die Tilgung ist eigentlich ab dem ersten Jahr im Vermögensaufbau mit drin. Als Proberechnung kannst du die Tilgung und den Cashflow addieren, dann kommst du genau auf die Summe vom Vermögensaufbau. In den Folgejahren heißt die Spalte Nettoobjektergebnis. Das ist vielleicht etwas verwirrend, ich sollte sie gleich nennen.
Vielen Dank für die Hinweise! =)
Beste Grüße
Nico
Hallo Nico,
hab´s gerade gesehen, in den Folgejahren hast Du die Tilgung im Eigenkapital dabei. Nur im ersten fehlt sie halt.
Hallo Torsten,
genau, ich habe die Kalkulation in abgeschlossenen Jahren angestellt (nicht unterjährig). Das heißt, die Tilgung vom ersten Jahr wird erst im zweiten Jahr als Eigenkapital berücksichtigt. Die Tilgung vom zweiten Jahr wird erst im dritten Jahr als Eigenkapital berücksichtigt.
Beste Grüße
Nico