Immobilien Renditerechner – Tutorial 2

Was der Immobilien Renditerechner jetzt auch noch kann

In einem früheren Beitrag habe ich Dir meinen Immobilien Renditerechner vorgestellt. Mit der Version 1.0 konntest Du bereits viele wichtige Kennzahlen kalkulieren: Steuerlast, Cashflow, Nettoobjektergebnis, Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite.

Allerdings galten die Zahlen nur für das erste Jahr ab der Anschaffung. Da man üblicherweise ein Annuitätendarlehen für die Immobilienfinanzierung nutzt, verändern sich die Kennzahlen von Jahr zu Jahr.

Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Kreditrate über die Jahre konstant, aber das Verhältnis zwischen Zinszahlungen und Tilgung verschiebt sich. Je länger man den Kredit tilgt, desto weniger Restschuld bleibt übrig und desto weniger Zinsen muss man an die Bank zahlen. Da die Kreditrate aber gleich hoch ist, bleibt mehr Geld übrig für die Tilgung.

Außerdem wird im Laufe der Zeit immer mehr oder weniger Eigenkapital in der Immobilie gebunden, wenn man das anfängliche Eigenkapital und den (positiven oder negativen) Cashflow zusammenaddiert. Dadurch ändert sich die Eigenkapitalrendite.

Die neue Version 2.0 vom Immobilien Renditerechner kann Dir nun diese wichtigen Kennzahlen auch für die Folgejahre kalkulieren. Außerdem kannst Du jetzt weitere Annahmen treffen wie Mieterhöhungen oder Mietausfälle.

OnVista Bank - Die neue Tradingfreiheit

Der Immobilien Renditerechner in der Praxis

Um zu zeigen, was die neue Version des Immobilien Renditerechners kann, nehme ich das gleiche Beispiel wie im letzten Tutorial:

Immobilien Renditerechner in der Praxis

In der neuen Version kannst Du die durchschnittliche jährliche Mieterhöhung und einen eventuellen Mietausfall mit einkalkulieren. Die Mieterhöhung war in der ersten Version nicht relevant, da sich die Renditeberechnung nur auf das erste Jahr nach der Anschaffung bezog. Der Mietausfall wirkt sich jedoch auch auf das erste Jahr aus.

Den Effekt des Mietausfalls auf die Nettomietrendite und auf die Eigenkapitalrendite, kann man sehr deutlich sehen.

Auch wenn man nicht wirklich mit einem Mietausfall rechnet, da die Immobilie eine super Lage und eine beliebte Größe und Ausstattung besitzt, schadet es nicht ein wenig rum zu probieren. Dann sieht man wenigstens, was im worst case noch unter dem Strich übrig bleibt und ob sich die Investition dann überhaupt rechnet.

Die Kennzahlen in der Zukunft

Die Immobilie ist genau wie eine Aktie ein Sachwert und eignet sich ideal als langfristige Geldanlage. Aufgrund der hohen Kaufnebenkosten ist es nicht ratsam eine Immobilie zu kaufen und schnell wieder zu verkaufen. Daher ist es auch nicht nur interessant, was die Immobilie für eine anfängliche Rendite abwirft, sondern auch wie viel Rendite in den Folgejahren zu erwarten ist.

Genau das kannst Du in der neuen Version des Immobilien Renditerechners durchkalkulieren.

Es ist schwer, Renditeerwartungen Pi mal Daumen abzuschätzen, da sich viele Kennzahlen gegenseitig beeinflussen: Steigt zum Beispiel die Miete, steigt auch das Nettoobjektergebnis. Wenn die Miete aber steigt, erhöht sich auch die Steuerbelastung und das sorgt dafür, dass der Cashflow nicht so stark ansteigt wie die Kaltmiete.

Wenn der Cashflow anfänglich negativ ist, dann steigt über die Zeit auch das eingesetzte Kapital. Wenn dann die Miete noch zusätzlich konstant bleibt, dann reduziert das höhere Eigenkapital die Eigenkapitalrendite, denn es wird ja genauso viel verdient bei mehr eingesetztem Geld.

Es ist also hilfreich, wenn man alle Zahlen auf einen Blick hat und beim Ändern der Parameter sieht, wie sich jeder Parameter langfristig auf die Rendite auswirkt. So kannst Du abschätzen, ob der Kaufpreis (noch) lukrativ ist, ob der Einsatz von mehr Eigenkapital sich lohnt, ob die Immobilie einen positiven Cashflow generiert und ob Du am Ende des Jahres Steuern erstattet bekommst oder nachzahlen musst.

Immobilien Renditerechner

Es gilt zu bedenken, dass der Renditerechner mit einem konstanten Zinssatz rechnet. Das heißt, es wird angenommen, dass die Immobilie bis zur Volltilgung mit den gleichen Zinskonditionen läuft. In der Regel wird der Zins jedoch nur auf 5, 10, 15 oder 20 Jahre festgeschrieben.

Nach Ablauf der Zinsbildung gelten dann womöglich andere Zinskonditionen. Deswegen sind die berechneten Zahlen des Renditerechners nach Ablauf der Zinsbindung mit Vorsicht zu genießen (daher der Hinweis).

Du gewinnst durch die Kalkulation die Erkenntnis, ob Du nach einer Haltedauer von 10, 20 oder 50 Jahren überhaupt einen positiven Ertrag erwirtschaftest oder nicht.

Nach einer Haltedauer von 10 Jahren kannst du eine Immobilie steuerfrei verkaufen. Du kannst also auch für Dich entscheiden, ob es sich eher lohnt die Immobilie dann zu verkaufen und mit dem Erlös 2 oder 3 neue Immobilien zu finanzieren oder ob es doch besser ist, die Immobilie zu behalten, da sie dir eine höhere Rendite erwirtschaftet als vergleichbare Objekte am Markt.

Bei aller Liebe zu den Zahlen solltest du aber nicht vergessen, dass es nur eine Kalkulation ist. In der Zukunft stellen sich die Renditen vielleicht nicht so wie erhofft ein, weil Du vielleicht öfter Mietausfälle hast oder mehr in die Instandhaltung investieren muss als geplant. Vielleicht ändert sich die steuerliche Situation und die Immobilie wirft sogar noch mehr ab? Das bezweifle ich zwar stark, aber wer weiß das schon?

DKB-Cash: Das kostenlose Internet-Konto

Anmerkung zu den Steuern

Zwei Anmerkungen zur Berechnung der Steuerlast habe ich aber noch:

Bei der Abschreibung für Abnutzung (AfA) wird in dem Rechner von einem Gebäude mit einem Baujahr nach 1925 ausgegangen. Das hat Auswirkungen auf die Abschreibungsdauer. Diese beträgt 50 Jahre, also können pro Jahr 2% des Kaufpreises incl. Nebenkosten abgesetzt werden.

Man kann aber nur den Gebäudeanteil über die Laufzeit abschreiben, nicht den Grundstücksanteil. In meinem Rechner wird das nicht berücksichtigt, da die Berechnung zur Aufteilung in Gebäude- und Grundstücksanteil etwas mehr Parameter erfordert.

Wichtig zu wissen ist, dass beim Erwerb einer Eigentumswohnung auch ein Grundstücksanteil miterworben wird. Das betone ich an dieser Stelle, weil ich das bei meiner Steuererklärung für 2017 zunächst nicht beachtet habe und die Berechnung zur Aufteilung von Gebäude- und Grundstückanteil nachreichen musste.

Die Aufteilung reduziert dementsprechend den Gebäudewert und damit die Abschreibung für Abnutzung (AfA). In meinem Fall fiel die Abschreibung nach Aufteilung um 5% geringer aus.

Danksagung

Ich möchte mich an dieser Stelle bei den aufmerksamen Lesern, die meinen Immobilien Renditerechner bereits fleißig getestet haben, bedanken. Es erreichte mich durchweg positives Feedback.

Von Philip wurde ich auf einen Fehler aufmerksam gemacht, den ich durch seinen Hinweis flott ausbessern konnte.

Fazit

Der Immobilien Renditerechner eignet sich sehr gut, um ein Immobilienangebot schnell durchzukalkulieren, damit eine Investitionsmöglichkeit rein zahlenbasiert bewertet werden kann. So ist es möglich eine rationale Investitionsentscheidung zu treffen.

Allerdings: Auch wenn der Rechner von mir sehr gewissenhaft erstellt und getestet wurde, übernehme ich keinerlei Haftung für eventuelle Rechenfehler und erhebe keinen Anspruch auf Richtigkeit. Vor der Investition in eine Immobilie sollte sich jeder intensiv mit der Kalkulation auseinandersetzen und möglicherweise eine qualifizierte Anlageberatung in Anspruch nehmen.

Hast Du den Immobilien Renditerechner bereits ausprobiert? Wie sind deine Erfahrungen mit dem Tool? Wenn du ihn noch nicht ausprobiert hast, kannst du ihn gerne herunterladen, indem du dich in meinen kostenlosen Newsletter einschreibst (Du kannst dich natürlich jederzeit wieder austragen).

Passende Bücher zum Beitrag:

Vorheriger Beitrag
Entspannt trotz Bärenmarkt
Nächster Beitrag
Ärger mit dem BaföG Amt?

Ähnliche Beiträge

2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Hallo Nico,

    sehr schöner Artikel.

    Ich habe für mich auch einen ähnlichen Rechner erstellt.

    Viele Grüße

    Tanja

    Antworten
    • Cool, gibt es den bei dir auch zum Download oder ist das dein privater Rechner?
      Du könntest ihn mir mal zukommen lassen “zum spielen”, wenn er keine geheimen Cashflow-Push-Formeln beinhaltet… 😀

      Antworten

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.

Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte füllen Sie dieses Feld aus
Bitte gib eine gültige E-Mail-Adresse ein.

Menü

Diese Webseite verwendet Cookies, um Ihnen ein angenehmes Surfen zu ermöglichen. Mehr erfahren

Die Cookie-Einstellungen auf dieser Website sind auf "Cookies zulassen" eingestellt, um das beste Surferlebnis zu ermöglichen. Wenn du diese Website ohne Änderung der Cookie-Einstellungen verwendest oder auf "Akzeptieren" klickst, erklärst du sich damit einverstanden.

Schließen