Gastbeitrag von: Max Karänke
Max Karänke ist Makler und Dipl. Sachverständiger für bebaute und unbebaute Grundstücke. Auf seinem Blog informiert er Interessierte über alle wichtigen Immobilienthemen wie zum Beispiel über Erbbaurecht, Energieausweis oder Erbschaftssteuer. Im Fokus steht das Wissen über Immobilien.
Der Beitrag ist in einer Kooperation ohne finanzielle Gegenleistung entstanden und spiegelt die Meinung des Autors wider.
Mein Blog steht für Authentizität und Qualität. Daher veröffentliche ich diesen Gastbeitrag nur, weil ich der Meinung bin, dass dieser meinen Lesern einen echten Mehrwert bietet.
Corona hat die Wirtschaft mit Vollbremsung zum Stillstand gebracht
Im Augenblick befinden wir uns in einer Krise, wie es sie in dieser Form noch nie gegeben hat: Du bist höchstwahrscheinlich im staatlich verordneten Hausarrest, machst dir vielleicht Sorgen um ältere Angehörige und kannst deinen nächsten Urlaub nicht planen, weil du nicht weißt, wie lange die aktuellen Reisebeschränkungen andauern werden.
Unsere Politiker müssen unter Zeitdruck Entscheidungen treffen, die deutlich weitreichendere Konsequenzen haben als die berüchtigte „Allergenverordnung“. Aktienmärkte rund um die Welt sind rasend schnell nach unten gekracht. Und sämtliche Industrien – von offensichtlichen wie Reise und Gastronomie bis zu Sport und Unterhaltung – stehen beinahe still oder verzeichnen gravierende Einbußen.
Zieht dieser drastische Wirtschaftseinbruch auch die Immobilienbranche mit nach unten? Oder denkst du, dass die bisher noch stabilen Miet- und Kaufpreise in Deutschland ein Indiz dafür sind, dass der Immobilienmarkt relativ ungeschoren davonkommt? „Höchstwahrscheinlich ist das nicht der Fall“, spricht sich Heinz Rehkugler, Professor für Immobilieninvestments, ganz deutlich gegen verfrühten Optimismus aus. „Wir können im Augenblick weder das gesamte Ausmaß der Pandemie abschätzen noch prognostizieren, wie sehr die Wirtschaft tatsächlich schwächeln wird“, so Rehkugler.
Im Moment vermuten Experten, dass das Bruttoinlandsprodukt in Deutschland (ebenso wie in vielen anderen Industriestaaten) zwischen 5 % und 30 % fallen wird. Eine gewaltige Spanne! Wie schnell sich die Wirtschaft dann wieder erholt, kann niemand voraussagen. Noch wissen wir nicht einmal, wie lange die Kontaktbeschränkungen andauern werden – geschweige denn, wie bald Geschäfte, Cafés und Co. wieder aufmachen oder wie viele Leute trotz Infektionsgefahr unterwegs sein wollen.
Corona hat die Immobilienbranche schon infiziert
Obwohl du als Mieter noch keine Preisstürze bei der Monatsmiete siehst: Das Virus ist schon in die Branche vorgedrungen. Wer jetzt nicht unbedingt Beschlüsse treffen oder Termine wahrnehmen muss, tut das auch nicht. Darum passiert gerade wenig auf dem Immobilienmarkt.
Investoren, Käufer und Mieter schieben geplante Vorhaben fürs Erste auf. Denn in Krisensituationen evaluieren wir wichtige Entscheidungen grundsätzlich neu. Viele sind im Moment auch unsicher, wie sich ihre Finanzen entwickeln werden. Auch Bauunternehmer warten mit der Projektplanung ab, wie sich die Situation weiterentwickelt.
Makler, Notare und Vermieter leiden
Makler und Notare hingegen stecken schon mitten im Tief und spüren die Kontaktverbote und die Angst vor Infektionen ganz unmittelbar. Besichtigungstermine werden abgesagt und sogar Kaufabschlüsse hinausgezögert. Viele Menschen wollen jedes unnötige Treffen außerhalb der eigenen vier Wände vermeiden. Hausverwalter dagegen kämpfen mit dem entgegengesetzten Problem. Sie müssen sämtliche anfallenden Aufgaben unter erschwerten Bedingungen meistern. Das Resultat: Überstunden.
Auch Vermieter leiden drastisch unter der Krise, und konkret unter einer staatlich beschlossenen Regelung: Mietstundungen schützen zwar viele Mieter, die ihr Einkommen verloren haben. Im Gegenzug haben die Immobilieninhaber aber plötzlich viel weniger Einnahmen. Das ist hart. Denn die meisten deutschen Vermieter sind keine reichen Investoren, sondern ganz normale Privatpersonen. 22 % davon verdienen sogar unter dem bundesweiten Durchschnittseinkommen.
Ein fairer Lösungsansatz für diese Gruppe wäre es, wenn der Staat Kapital für Mietstundungen vorfinanziert. Das hätte auch einen weiteren Vorteil: So könnte offiziell nachgeprüft werden, ob Mieter tatsächlich gerade kein Geld haben. Im Augenblick hat der Vermieter dazu nämlich keine Möglichkeit.
Die unmittelbaren Auswirkungen auf Vermieter, Makler und Notare werden hoffentlich schwächer, wenn die Kontaktbeschränkungen teilweise gelockert haben. Doch wie sieht es langfristig aus? Könntest du theoretisch bald eine Alstervilla zum Schnäppchenpreis ergattern?
Keine gravierenden Schwankungen bei Mieten
Das Wichtigste zuerst: Es wird noch dauern, bis die Auswirkungen der Krise tatsächlich am Immobilienmarkt sicht- und spürbar sind. Prof. Dr. Marco Wölfle, wissenschaftlicher Leiter des Center for Real Estate Studies (Berlin), weiß: „Volkswirtschaftliche Veränderungen wirken sich erst nach 6 bis 24 Monaten voll aus. Sinkende Einkommen wegen Jobverlust oder schlechter Auftragslage sehen wir noch gar nicht am Markt.“
Betroffen sind dann voraussichtlich Käufer, Verkäufer und Investoren. Die Mietpreise hingegen werden sich vermutlich nicht gravierend verändern. Das heißt: Der Preisanstieg der letzten Jahre geht zwar nicht weiter, aber in begehrten Lagen wohnst du dennoch nicht günstiger.
Denn einerseits gibt es in Deutschland weniger Wohnraum als Menschen, die Wohnungen brauchen. Die Nachfrage ist also größer als das Angebot. Und dieses Angebot wird in Zukunft sogar noch knapper, weil viele Bauprojekte unterbrochen oder abgesagt werden. Andererseits haben die Menschen aber weniger Geld, weil die Wirtschaft schwächelt, und können Mieterhöhungen deshalb nicht so leicht wegstecken.
Bald kaum noch potenzielle Käufer?
Wer seine Immobilie verkaufen will, wird die Krise hingegen deutlich zu spüren bekommen. Denn der Käufermarkt schrumpft ziemlich sicher. Manche Menschen können oder möchten sich in den nächsten Monaten keine risikoreiche Ausgabe leisten, weil sie entweder jetzt schon weniger Einkommen haben oder nicht wissen, wie sicher sie ihren Job behalten werden.
Aktienanleger sind ebenfalls nicht „flüssig“. Der Börsencrash hat sich direkt auf ihr Vermögen ausgewirkt. Und wenn die Mietstundungen noch lange andauern, könnte das den Marktwert von vermieteten Immobilien drücken. Denn wenige Anleger wollen riskieren, dass Mieteinnahmen in der ersten Zeit vielleicht ausbleiben.
Auf der anderen Seite gibt es natürlich immer noch Investoren, die sich bei den vergünstigten Preisen die Hände reiben und rasch zuschlagen werden. Außerdem nutzen Hauskäufer in den allermeisten Fällen ohnehin eine Bankfinanzierung – ob Krise oder nicht. Diese Darlehen bleiben weiterhin günstig. Wer kaufen möchte, kann sich also unkompliziert Geld borgen. Machen das viele, dann trifft wieder ausreichend Nachfrage auf ein knappes Angebot.
Viele Gewerbeflächen könnten leer bleiben
Wohnraum ist zwar essenziell, bei Gewerbeflächen sieht die Sache aber anders aus. Geschäfte, Cafés und Hotels kämpfen gerade mit drastischen Umsatzeinbußen. Nicht alle Betriebe werden die Krise überstehen. Heinz Rehkugler sagt konkret: „Die Nachfrage nach Geschäftsräumlichkeiten für Einzelhandel und Hotel- und Gaststättengewerbe wird zurückgehen.“ Vielleicht gibt es in der Post-Corona-Welt auch weniger Büros. „Das hängt aber davon ab, welche Erfahrungen die Unternehmen jetzt mit ihren Mitarbeitern im Homeoffice machen“, so der Experte.
Die Mietpreise für Geschäftsräumlichkeiten müssen wohl neu angepasst werden. Es wird wahrscheinlich auch weniger Privatinvestoren geben. Die besten Flächen in Großstädten gehen dafür an institutionelle Investoren, die kein Problem mit einer Einnahmenflaute haben, bis sich die Wirtschaft vollends erholt hat.
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Bildquellen: pixabay
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