Bedeutet Zwangsversteigerung gleich Schnäppchen? - Meine Finanzverwaltung

Bedeutet Zwangsversteigerung gleich Schnäppchen?

Was macht eine Zwangsversteigerung so interessant?

In letzter Zeit habe ich mich intensiv mit der Immobilie als Kapitalanlage beschäftigt. Doch im heutigen Marktumfeld wird es zunehmend schwerer lohnende Objekte zu finden. Damit meine ich solche, die trotz wenig Eigenkapital und trotz hoher Tilgung immer noch einen positiven Cashflow erwirtschaften.

Eine Immobilie hat ja bekanntlich den Vorteil, dass man sie durch eine Beleihung mit einem Kredithebel als eine gute und renditestarke Kapitalanlage nutzen kann. Aber sie sollte nicht erst im hohen Alter Spaß machen, wenn die Kredite endlich getilgt sind, sondern sie sollte ab dem ersten Jahr Geld einbringen.

Da die Preise auf vielen deutschen Märkten seit 2008 stark gestiegen und seit 2015 beinahe schon explodiert sind, wird es aber immer schwieriger Cashflow Immobilien zu finden. Nur Investoren mit einem super Netzwerk sind noch in der Lage unter dem Marktpreis zu kaufen.

Und da kommen viele Menschen auf die Idee: „Was ist eigentlich mit Zwangsversteigerungen? Da könnte man doch ein Schnäppchen kaufen!“

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Die Preise auf dem Markt sind sehr hoch. Und die Preise werden bestimmt durch Angebot und Nachfrage. Also wenn der Preis stark steigt, dann gibt es eine hohe Nachfrage, aber zu wenig Angebot. Das könnte daran liegen, dass das billige Geld eine starke Nachfrage erzeugt. Das könnte aber auch daran liegen, dass nur wenige Objekte verkauft werden. Wenn man nicht verkaufen muss, dann verkauft man auch nicht. So die Überlegung.

Anders ist es bei einer Zwangsversteigerung. Der Gläubiger will sein Geld sehen, deswegen muss sich der Eigentümer von der Immobilie trennen. Das erzeugt ein Angebot auf dem Markt.

Man könnte ja daraus schlussfolgern, dass man die Immobilie so deutlich unter Marktwert einkaufen kann, da es ja zu einem Verkauf (bzw. einer Zuteilung) kommen MUSS.

Dass es nicht so einfach ist wie es auf den ersten Blick scheint, wird in diesem Beitrag näher beleuchtet.

Wie läuft eine Zwangsversteigerung ab?

Eine Zwangsversteigerung läuft im Wesentlichen folgendermaßen ab. Der Rechtspfleger des Amtsgerichtes liest noch einmal die Bekanntmachung vor, die vorher auch öffentlich einsehbar ist. Er liest den Grundbuchauszug vor, aus dem eventuelle eingetragene Rechte von Dritten hervorgehen. Er nennt das geringste Gebot, bei der eine Zuteilung erfolgen kann und hält fest, wann die sogenannte Bietestunde anfängt. Die Bietestunde dauert mindestens 30 Minuten.

Anschließend kann jeder Anwesende mitbieten, der sich ausweisen kann und im Vorfeld die entsprechende Sicherheitsleistung von 10% des Verkehrswertes hinterlegt hat.

Für das erste Gebot, muss der Bieter zum Rechtspfleger vorgehen und sich ausweisen. Dieser stellt auch fest, ob die Sicherheitsleistung hinterlegt ist. Alle weiteren Gebote kann der Bieter vom Sitzplatz per Zuruf aus abgeben.

Ist die 30-minütige Bietestunde vorbei, wird die Versteigerung beendet, sobald nach dem letzten Gebot und 3-maligen Aufruf kein weiteres Gebot mehr aufgerufen wird.

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Meine zweite Zwangsversteigerung

Wenn man Glück hat, erklärt der Rechtspfleger ausführlich, was gerade passiert und was der jeweilige Wortlaut eigentlich bedeutet und was man zu beachten hat. Bei meiner zweiten Zwangsversteigerung hatte ich Glück. Der Rechtspfleger war sehr motiviert und hat viele Sachen ausführlich erklärt.

Vor einigen Jahren war ich schon einmal auf einer Zwangsversteigerung. Aber damals war es eine ziemlich unspektakuläre Nummer. Der Markt war noch nicht so heiß gelaufen wie heute und das Objekt war ziemlich uninteressant. Deswegen saßen nur wenige Leute mit im Saal. Das einzige Gebot, das abgegeben wurde, kam vom Eigentümer selbst und damit war die Sache durch.

Anders verhielt es sich kürzlich bei meiner zweiten Zwangsversteigerung. Das Objekt ist mitten in der Stadt. Ein Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten. 2 davon vermietet. Kein Gewerbeanteil. Mit ein wenig Renovierungsaufwand kann man daraus ein wahres Schmuckstück machen.

Ich habe schon vermutet, dass der Verkehrswert eher überboten als unterboten wird. Als ich den überfüllten Saal betrat, war ich mir sogar sehr sicher, dass es zu keinem Schnäppchenkauf kommen wird.

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Ich wollte und konnte nicht mitbieten, weil ich die Sicherheitsleistung im Vorfeld sowieso nicht überwiesen hatte. Ich war gekommen, um zu lernen. Dafür einen Urlaubstag zu nehmen, hat sich mehr als gelohnt. Nennen wir es “Weiterbildung”.

Es fing langsam und unspektakulär an. Der Rechtspfleger hat nach und nach alle wichtigen Sachen verlesen und vieles ausführlich erklärt. Wie setzt sich das geringste Gebot zusammen? Welche Wertgrenzen sind zu beachten (5/10, 7/10)? Welche zusätzlichen Rechte stehen im Grundbuch? Wer von den Beteiligten ist anwesend?

Irgendwann fingen die Leute an zu bieten. Nach und nach ist jeder Bieter vorgegangen, hat sich ausgewiesen und sein erstes Gebot genannt. Alles geschah ohne große Hektik. Der Verkehrswert lag bei 399.000€, das erste Gebot belief sich auf 250.000€.

Die letzten neuen Bieter, haben ihr erstes Gebot lange nach der minimalen Bietestunde von 30 Minuten abgegeben. Aber niemand wurde nervös, der Rechtspfleger hat allen genug Zeit gelassen.

Naja bei 2 Bietern wurde es doch etwas hektisch, denn sie haben bei den Sicherheiten wohl nicht die korrekte Form eingehalten. Sie hatten noch die Gelegenheit schnell zur Bank zu gehen und einen Verrechnungsscheck mitzubringen, wenn sie es denn rechtzeitig zurück zur Verhandlung schaffen würden. Da es aber genug Bieter gab und die Verhandlung sich deshalb in die Länge gezogen hat, haben es beide noch rechtzeitig geschafft.

Die ersten Bieter haben sich in Schritten von 30.000€ überboten. Später wurden die Schitte auf 10.000€ reduziert. Ab ca. 450.000€ wurden die Gebote nur noch um 5.000€ erhöht. Zum Schluss sind alle bis auf 2 Interessenten ausgestiegen, die sich dann nur noch in 1.000er Schritten überboten. Und final haben die letzten 500€ die Verhandlung entschieden. Das Objekt ging für 572.500€ an einen Verein, der psychisch kranken Menschen hilft.

Man hat am Ende der Bieterei gemerkt, dass die Luft bei beiden Interessenten dünn wurde. Und auch, dass ihre Schmerzgrenze irgendwo im selben Bereich lag. Doch am Ende kann es eben nur ein Höchstgebot geben.

Lohnt es sich auf Zwangsversteigerungen zu gehen?

Die letzten beiden Bieter bei der Zwangsversteigerung hatten offensichtlich nicht vordergründig die Rendite im Blick. Der Höchstbietende jedenfalls, ein Verein, wollte dieses Haus, weil es gut in sein Konzept passte.

Diejenigen, die mit der Hoffnung auf ein Schnäppchen kamen, sind mit leeren Händen nach Hause gegangen. Denn eine Zwangsversteigerung bedeutet nicht, dass man automatisch ein Schnäppchen bekommt.

Das wäre nur der Fall, wenn es nur wenige Interessenten gäbe. Am besten wäre man ganz allein bei der Verhandlung. Aber so läuft das nicht.

Eine Zwangsversteigerung ist ein öffentliches Ereignis. Es wird lange im Voraus angekündigt und jeder Interessent darf kommen und mitbieten. Da es auf dem Markt viele ähnliche Objekte gibt, kann jeder die aktuellen Marktpreise vergleichen und für sich ausrechnen, bis zu welchem Preis es sich lohnen würde mitzubieten.

In beliebten und sowieso schon angespannten Orten wird das Interesse an einer guten Immobilie sehr groß sein und damit sinkt die Wahrscheinlichkeit, dass das Objekt unter dem Verkehrswert ersteigert werden kann.

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Im Gegenteil! Bei einer Versteigerung besteht die Gefahr, dass man seine Schmerzgrenze immer weiter nach oben verschiebt, weil man sich in die Immobilie derart eingeschossen hat, dass man sie um jeden Preis haben will. Vor allem, wenn man „nur“ 1000€ mehr bieten muss.

Dadurch kann es passieren, dass man bei einer Zwangsversteigerung deutlich mehr bezahlt als das Objekt auf dem freien Markt kosten würde.

Aber die Frage dieses Abschnittes war ja nicht, ob man auf einer Zwangsversteigerung günstig einkauft, sondern ob es sich lohnt, zu einer Zwangsversteigerung zu gehen.

Und ich finde, es lohnt sich! Gerade bei Objekten, die voraussichtlich sehr beliebt sind. Es lohnt sich, hinzugehen und zu lernen. Man bekommt ein Gefühl dafür, wie eine Zwangsversteigerung abläuft, welche Interessen sich durchsetzen oder welche Preise erzielt werden.

Man kann im Anschluss mit den Interessenten reden und so eventuell ein Netzwerk aufbauen oder einfach nur ein paar Infos erhaschen.

Ich habe zum Beispiel im Anschluss der Zwangsversteigerung am Imbissstand mich mit einem Mann unterhalten, der ebenfalls bei der Verhandlung anwesend war. Er hat mir seine Story erzählt: Was er arbeitet, wie viele Immobilien er im Bestand hat und wann er angefangen hat zu investieren und wie er die aktuelle Lage einschätzt. Er hat mir auch erzählt, dass es manchmal bei etwas weniger attraktiven Objekten sehr wohl zu einem Schnäppchen kommen kann. Solche Gespräche mit Gleichgesinnten schätze ich sehr.

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Fazit

Die Pauschale Frage also, ob eine Zwangsversteigerung gleichbedeutend mit einem Schnäppchenkauf ist, kann man also verneinen. Wenn die Marktpreise sehr hoch sind und der Markt stark umkämpft ist, dann werden sich die Preise bei den Zwangsversteigerungen ebenfalls auf eine ähnliche Höhe anpassen.

Dennoch lohnt es sich, auf Zwangsversteigerungen zu gehen, um zu lernen. Dann bekommt man ein Gefühl dafür, bei welchen Objekten sich die Interessenten eher überbieten und wo sie eher zurückhaltend sind. Auf der Grundlage kann man seine eigene Strategie aufbauen.

Denn es gibt die verschiedensten Immobilienarten, wie zum Beispiel:

  • Grundstücke
  • Wohnungen
  • Mehrfamilienhäuser mit und ohne Gewerbeanteil
  • Gewerbeimmobilie
  • Sondereigentum (z.B.: Garagen) usw.

Daneben kann man nach dem Investitionsvolumen unterscheiden und so abgrenzen, für wen das Objekt interessant sein könnte:

  • Privatleute
  • Investoren
  • Vereine
  • Banken, Investmentfonds, Pensionskassen usw.

Wenn man vorher eine Analyse für ein Objekt macht, kann man so herausfinden, für wen es sich eignen würde und mit wie viel Konkurrenz zu rechnen ist.

Man sollte eine klare Renditevorstellung haben, vorher seine Schmerzgrenze festlegen und auf keinen Fall darüber hinaus bieten.

Zurzeit sind die Märkte ziemlich angespannt und die Zwangsversteigerungen dementsprechend überlaufen. Doch es wird auch wieder andere Zeiten geben. Auch hier wird es sich lohnen, geduldig zu sein und nicht dem Trend hinterher zu laufen.

Wie sieht es bei Dir aus? Warst Du schon mal auf einer Zwangsversteigerung und ist dabei etwas Interessantes passiert? Erzähle gerne von deinen Erfahrungen in den Kommentaren!

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Bildquellen: pixabay

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2 Kommentare. Hinterlasse eine Antwort

  • Man sollte wohl auch noch erwähnen, dass man quasi „die Katze im Sack“ ersteigert, denn es gibt es kein Recht auf eine vorherige Besichtigung des Objektes (höchstens von außen, also ohne das Grundstück zu betreten). Und für eventuelle Schäden / Altlasten etc. haftet auch Niemand mehr.
    Ein Kollege von mir war im Auftrag der Bank, die die Zwangsversteigerung betrieben hat, öfters bei solchen Versteigerungen. Vor allem der Gläubiger (Bank) hat ein Interesse daran, dass das Objekt nicht unter Wert verramscht wird. Der Eigentümer bekommt ja nur noch dann Geld, wenn ein besonders hoher Preis erzielt wird. Aber dann könnte er das Objekt ja auch freihändig verkaufen, würde also Besichtigungen zulassen.
    Also ist meistens auch etwas „faul“ an dem Objekt; warum lässt man Interessenten nicht ins Haus und verkauft selber, wenn man sich dadurch besser stehen würde?

    Antworten
    • Das stimmt, es gibt kein Recht darauf, das Objekt vorher zu besichtigen. Man muss sich auf das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen verlassen. Allerdings kann man auch von verschiedenen Gutachtern völlig unterschiedliche Werte erhalten. Ich hatte zum Beispiel ein Verkehrswertgutachten mal genauer analysiert, nachdem mir der Verkehrswert für eine Wohnung konservativ ausgedrückt „etwas zu hoch“ erschien. Der Gutachter hatte bei dem Ertragswertverfahren das absolute Maximum an Miete angenommen, die erzielt werden kann. Gleichzeitig hat er für die Wohnung, die das letzte Mal vor gut 20 Jahren renoviert wurde, eine restliche Nutzungsdauer von über 40 Jahren angenommen. Dadurch kam er auf einen Faktor von über 30 in einer B-Stand in Ostdeutschland. Da muss man aufpassen.

      Bei meiner letzten Zwangsversteigerung, als ich mich mit dem Mann beim Imbiss unterhalten habe, hat er mir erzählt, dass er vor dem Versteigerungstermin zum Objekt gegangen ist, um es sich zumindest von außen mal anzuschauen. Die Mieterin hat ihn aber genervt vom Grundstück vertrieben, weil er wohl nicht der einzige Besucher war. Da es sich um ein attraktives Objekt handelte, waren im Vorfeld wohl sehr viele Interessenten vor Ort gewesen und ich kann mir auch vorstellen, dass viele von ihnen auch geklingelt haben und sich das Objekt gerne von innen angeschaut hätten. Da kann ich die genervte Mieterin voll verstehen, die mit dem Eigentümerwechsel ja eigentlich rein gar nichts zu tun hat.

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